Главная Услуги юристов Все услуги Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной

Мечта пожить в собственной квартире может так и остаться мечтой. Судебным постановлением вас могут выдворить из зарегистрированного в ЕГРП жилья, недавно купленного, при этом вернуть потраченные деньги удается не всегда. К возникновению проблем приводит попытка совершить сомнительную сделку без юридического сопровождения. Аферисты только и ждут, когда покупатель поверит им и окажется в западне.

Приобретая жилье, соблюдайте осторожность, не доверяйте голословным обещаниям и убедительным заверениям продавца, что все документы в порядке. Не забывайте о главном: вас легко обмануть, ведь вы не покупаете квартиры каждый месяц. Зато специалист в области жилищного права прекрасно понимает, какие сложности могут возникнуть при покупке или продаже жилья. Можно привести наиболее убедительные доводы, подтверждающие целесообразность привлечения практикующего юриста к процессу покупки жилой недвижимости.

1. Он изучит историю квартиры:

2. Нужно разобраться, как часто перепродавалась данная квартира, и почему каждый из прошлых хозяев спешил избавиться от этой недвижимости.

3. Компетентный юрист изучит все регистрационные документы, касающиеся права продавца на продажу жилья.

4. Понадобиться разобраться:

5. Если квартира досталась в наследство, со временем могут появиться еще наследники, которые не имели возможности своевременно оформить документы. Они могли вовсе не знать, что наследодатель умер. Суд признает их право на наследство и продлит сроки оформления документов. Тогда вы вынуждены будете вернуть ключи новому владельцу, а с продавца взыскать ранее выплаченную сумму. Остается выяснить: где его теперь искать?

6. Последуют судебные заседания одно за другим. Понадобится надежное юридическое сопровождение, чтобы вернуть хотя бы основную часть денег. Но тут всплывает в памяти тот факт, что по документам вы выплатили продавцу заниженную сумму, пытаясь сэкономить на уплате налогов. Остальные деньги были переданы из рук в руки. Так что вам вернут как раз ту сумму, что значится в официальных документах. Вы останетесь в убытке.

Квартирные махинаторы часто используют этот прием, но высококвалифицированному юрист известны также многие другие происки аферистов.

В каких случаях уже совершенную сделку признают оспоримой?

Сделка, которую кто-то из участников стремится признать недействительной, может быть:

На это указывается в ст. 166 ГК РФ. Если заинтересованное лицо подает иск в суд с целью признания договора недействительным, тогда сделку могут признать оспоримой по ряду признаков. Судья может принять разные решения в зависимости:

1. Сделка признается недействительной. Это означает, что договор купли-продажи расторгается, применяется реституция.

2. Сделка признается частично недействительной. То есть существенные пункты в договоре:

3. Судья признает сделку оформленной по всем правилам. Такая сделка считается действительной и остается в силе. Тогда потребность в применении двусторонней реституции больше не возникает. Хотя опытный юрист-практик в этой ситуации советует подавать апелляцию, воспользовавшись тем поводом, что ранее невыясненные обстоятельства высветились только теперь.

Основания для подачи судебного иска
Оспорить правомочность сделки можно в таких случаях:

Когда уже совершенную сделку купли-продажи квартиры в дальнейшем признают недействительной?

Договор купли-продажи может быть признан изначально недействительным. Тогда доказывать ничего не надо, и документ будет аннулирован. Однако высококвалифицированный юрист обращает внимание клиентов, что нужно воспользоваться решением суда по другому поводу, чтобы далее можно было применить реституцию. К примеру, недееспособный гражданин продал или взял деньги и купил квартиру. При этом:

Этот человек не был способен адекватно оценить последствия совершенных ним деяний, так что заключенную ним следку признают ничтожной.

1. Если документ только подписан, его можно расторгнуть с согласия обоих сторон и забыть об этом неприятном инциденте.

2. Если подписание такого документа привело к последствиям (к фактической передаче имущества или денежных средств новым владельцам), тогда опытный правовед оформляет исковое требование касательно возвращения имущества, полученного или переданного по ничтожной сделке (ст. 171 ГК РФ).

Сделку могут признать ничтожной, воспользовавшись следующими основаниями:

Грамотный правовед напоминает: чтобы результативно отстаивать свои интересы, не следует забывать о сроках исковой давности. Признать оспоримую сделку недействительной можно в течение года. Зато для применения реституции, если сделка признана ничтожной, отведен более продолжительный срок - 3 года с момента подписания документа купли-продажи.

В некоторых случаях задействованному юристу приходится доказывать, что срок исковой давности его клиент пропустил по уважительной причине. Тогда действие этого срока восстанавливают в суде.

Специалист в области права, оформляющий документы купли-продажи недвижимости или пытающийся отстоять права своего нанимателя, указывает на часто встречающиеся в его практике обстоятельства, когда договор признается недействительным, и применяется двусторонняя реституция.

Продажа недвижимости недееспособным гражданином

1. Допустим, все действия, предусмотренные для совершения покупки или продажи квартиры и обозначенные в правовых актах, состоялись:

Однако через месяц-другой после оформления сделки внезапно появляются родственники продавца и заявляют, что квартиру вам продал недееспособный гражданин.

В этой ситуации обычно судья принимает решение о возвращении жилья душевнобольному человеку, а заинтересованными лицами выступают:

Они обязаны представить судье документ, подтверждающий недееспособное состояние продавца на момент совершения сделки. Но подобный документ может отсутствовать, тогда переживать покупателю при надежном юридическом сопровождении не стоит.

В этой ситуации судья считает, что гражданин, подписавший договор купли-продажи, в настоящий момент абсолютно дееспособен и вменяем. Также нет доказательств, что он страдал психическим заболеванием ранее. Чтобы это утверждение оспорить, понадобится назначить экспертизу.

Кстати, ваш юрист перед совершением сделки непременно попросит другого участника представить справку из психоневрологического диспансера или даже съездит с ним в ПНД, чтобы лично убедиться, что этот человек не состоит на учете.

2. Если даже собственник – лицо недееспособное, квартиру все равно можно выкупить. В этом случае от его лица выступает опекун, и договор купли-продажи заключается именно с ним. Перед подписанием документа потребуется получить согласие представителя органа опеки и попечительства. Лишь только после получения согласия этого чиновника разрешается имущество недееспособного гражданина:

3. Представим ситуацию, когда сделка была оформлена по всем правилам. Новый собственник зарегистрировал свои законные права. Однако прошло полгода, и продавца квартиры, страдающего алкоголизмом или наркоманией, в суде признали ограниченно дееспособным. Теперь попечитель алкоголика (наркомана) пытается вернуть ранее проданное жилье и подает судебный иск, оспаривая ранее совершенную сделку.

В этой ситуации юристу истца-опекуна понадобится убедить суд, что на момент совершения сделки ограниченно дееспособный гражданин уже находился в крайне негативном психическом состоянии.

С другой стороны, юрист ответчика постарается доказать суду, что продавец полгода назад прекрасно себя чувствовал и полностью отдавал отчет в своих действиях. Иначе покупатель еще нескоро получит обратно от истца (взамен возвращенной квартиры) хотя бы часть потраченных впустую денег.

4. Схемой, когда недееспособный гражданин периодически перепродает принадлежащую ему недвижимость, часто пользуются квартирные махинаторы и аферисты. В результате дальнейшей реституции покупателю возвращается лишь та часть потраченной суммы, которая обозначена в документах. Так что порою "навар" составляет десятки тысяч долларов.

Незаконная приватизация

Практически все российские семьи приватизировали свое жилье. При этом близкие родственники (обычно родители) не всегда учитывали интересы несовершеннолетних членов семьи. Это могли быть пьющие люди или наркоманы, которые вскорости после приватизации спешно предпринимали попытку продать квартиру, а детей, оставленных без жилья, передать под опеку государства.

Такую приватизацию суд признает недействительной, так как данный акт совершается без учета интересов всех членов семьи, непосредственно проживающих в обозначенной квартире или имеющих прямое отношение иного рода к этому жилью.

Значит и сделка купли-продажи будет считаться ничтожной. Основанием для признания сделки ничтожной послужит отсутствие разрешения органов опеки и попечительства. Юрист по купле-продаже имущества напоминает, что любые операции, проводимые с незаконно приватизированной квартирой, будут признаны ничтожными.

Такое жилье может быть уже неоднократно перепродано, тогда все дальнейшие сделки после первичной продажи также будут считаться недействительными. Суд применяет двустороннюю реституцию, и тогда каждый из участников сделки возвращает другой стороне ее имущество. Именно поэтому компетентный правовед внимательно изучает историю квартиры. Он стремится разобраться:

Совершение сделки без получения письменного согласия супруга

1. Допустим, муж продал квартиру без ведома жены, но эта собственность считалась совместной. Прошло немного времени, и жена обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной. Судья расторгнет такую сделку.

Специалист в области права, занимающийся вопросами покупки-продажи недвижимости, постарается разобраться в семейном положении продавца:

2. Предположим, квартира представляет собой общую долевую собственность. Но при продаже своей доли продавец сперва не предложил выкупить его квадратуру остальным сособственникам (бывшей жене, другим членам семьи). Тогда сделка будет признана судом частично несостоявшейся.

Другие совладельцы жилья вправе обратиться с требованием в суд по поводу перевода на них всех прав и обязанностей покупателя. То есть не чужой человек, а члены семьи будут оставаться в этой квартире. Они же выплатят продавцу деньги за приобретение его доли.

Стоит ли доверять доверенности?

Если вы покупаете квартиру по доверенности, поточнее выясните полномочия представителя. Этим вопросом займется хорошо подготовленный юрист по недвижимости. Он изучит документы и точно будет знать, имеет ли право это лицо продавать имущество доверителя.

Очень важно разобраться в сроках действия доверенности. Представитель продавца может заверять вас, что действие данного документа бессрочное. Тогда доверенность составлена неправильно, так как период действия полномочий доверенного лица непременно должен быть указан. Без указания даты документ считается недействительным.

Иногда нотариусы, вступающие в сговор с аферистами, оформляют доверенность по всей форме, но выдают документ постороннему лицу. Хозяин квартиры даже не подозревает, что его законное имущество в настоящий момент уже трижды перепродано.

Чтобы после не ввязываться в продолжительные судебные разбирательства, воспользуйтесь юридическим сопровождением. Компетентный юрист обязательно свяжется (у него имеются такие возможности) с законным хозяином квартиры, чтобы этот человек подтвердил свое намерение продать недвижимость.

Если возникнут проблемы, опытный специалист в области права будет юридически грамотно и результативно отстаивать позицию своего нанимателя в суде. Однако привлечение юриста еще на первых этапах оформления сделки избавит вас от утомительных судебных заседаний, требующих немалых материальных затрат, забирающих массу времени и портящих ваши нервы.

продажи квартиры,  право собственности на квартиру,  юрист по недвижимости,  срок давности 


Юридическая помощь
Бесплатная юридическая консультация осуществляется в разделе юрист онлайн, где на ваши вопросы ответят, юристы, адвокаты юридического центра.

20.07.2020, 1538 просмотров.


Публикации по теме
Юрист по недвижимости
Юрист по жилищным спорам
Юридическая консультация по жилищным вопросам
Оформление дарственной на квартиру с пожизненным проживанием дарителя
Представительство интересов клиента
Особенности договора пожизненной ренты
Оформление дарственной и оплата госпошлины
Выселение из квартиры через суд
Внесение изменений в договор аренды
Дарение доли недвижимости (земельного участка, квартиры, дома)


 
 


 





Контакты
По вопросам сотрудничества и другим вопросам по работе сайта пишите на cleogroup[собака]yandex.ru

Вы знаете что ?
Как отозвать нотариальную доверенность: пошаговая инструкция
Как восстановить срок для принятия наследства?
Как стать банкротом: порядок действий должника
Как оспорить завещание?
Как происходит процедура банкротства заемщика?
Как признать отношения трудовыми?
Почему не хотят становиться банкротами?


Советы юриста
Статьи
Договор найма жилья. Как нанимателю защитить свои интересы?
Договор аренды нежилого помещения: как собственнику защитить свои интересы
Переуступка прав аренды
Кадастровый паспорт на квартиру
Как проходит прием-передача квартиры в новостройке?
Договор на покупку квартиры: что проверить?
Легализация самовольной постройки
Как проходит оформление дарственной на квартиру?
Расторжения договора аренды досрочно
Аренда квартиры с правом выкупа


Справочник
Законодательство
Публикации
Контакты | Услуги | Карта портала
Copyright © 2007- Юридический портал «dogovor-info.ru»
По вопросам сотрудничества и другим вопросам по работе сайта пишите на cleogroup[собака]yandex.ru