");obj.document.write("

");}

Жилищные накопительные кооперативы: что это такое и как с их помощью решить жилищный вопрос

Жилищные кооперативы: знакомые формы

В конце 2005 года в отношении кооперативов в сфере жилья приняты серьезные законодательные нововведения, и каждому, кто задумывается о таком способе приобретения квартиры, как членство в жилищно-накопительном кооперативе, их надо хорошо знать.

Действующие жилищно-строительные кооперативы можно разделить на два типа. Первый — это ЖСК старого советского образца, где не только уже давным-давно все паи выплачены, но и квартиры приватизированы. То есть кооперативной формы собственности по факту там уже не осталось. Поэтому и кооперативом по новому законодательству такая организация называться не может.

Вновь созданные жилищно-строительные кооперативы могут считаться таковыми, если люди вскладчину строят или реконструируют дом, а потом вместе в нем живут.

При создании жилищно-строительных кооперативов должен соблюдаться принцип: один ЖСК — один дом. То есть создаем организацию вместе, потом строим вместе, потом живем и управляем домом вместе. При этом после полной выплаты долей в таком кооперативе, пайщики должны свою организацию также как и в случае с жилищно-строительными кооперативами советского образца ликвидировать, либо перерегистрировать в товарищество собственников жилья. То есть жилищно-строительный кооператив — это хотя и не краткосрочное, но все равно временное образование, до полной выплаты паев членами ЖСК.

Наряду с жилищно-строительными кооперативами люди могут образовывать просто жилищные кооперативы. В чем их отличие? Отличие небольшое: жилищные кооперативы не строят, а реконструируют дом. Все остальное — как в ЖСК.

Жилищные кооперативы: что нового?

А теперь о новом типе кооперативов — жилищном накопительном. Эта форма законодательно появилась в России с принятием Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 № 215-ФЗ.

Такие кооперативы финансируют покупку квартир пайщикам, которые внесли только определенную долю от полной стоимости квартиры. А откуда берутся деньги на оставшуюся часть? Кредиты банков и взносы других пайщиков, которые не накопили еще той доли, после чего кооператив обязуется купить им квартиру.

По существу, закон о жилищно-накопительных кооперативах фиксирует уже сложившиеся формы организации приобретения жилья в рассрочку, но ставит теперь эти организации под контроль государственного финансового регулятора — Федеральной службы по финансовым рынкам. Ведь эти ЖСК ничего не строят, а помогают накапливать средства на квартиру — то есть оказывают в некотором смысле финансовую услугу.

Таким образом, в России выстраивается система государственного регулирования кооперативов в жилищной сфере, которые используют в своей работе накопительный принцип. А это значит, что у будущих пайщиков появится возможность оценивать предложения не по рекламе кооперативов и не по информации, размещенной на их корпоративных сайтах, а по официальным отчетам.

ЖСК и ЖНК: в чем различия?

В чем же отличие новых жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) от знакомых многим жилищно-строительных кооперативов (ЖСК)?

Жилищно-строительным или жилищным кооперативом может называться организация, которая строит или реконструирует дом для конкретных пайщиков. После того, как дом построен, а паи  полностью выплачены — кооператив должен быть ликвидирован или перерегистрирован в товарищество собственников жилья. Это товарищество в дальнейшем и будет управлять домом.

Если организация привлекает средства граждан, а затем вкладывает их в приобретение жилья по какой-то накопительной схеме — значит, она должна быть зарегистрирована как жилищно-накопительный кооператив.

ЖНК — жилищный накопительный кооператив — это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

Как работает ЖНК?

Суть механизма ЖНК отражается в его названии — накопление на приобретение жилья. ЖНК привлекают средства населения и финансируют за счет этих денег покупку жилья для своих членов, как на первичном, так и на вторичном рынке.

Пайщики вносят членские взносы и  приобретают квартиры. Как правило, пайщик накапливает определенный процент от стоимости жилья, путем внесения членских взносов, после чего кооператив приобретает для него квартиру. С этого момента член кооператива приобретает право пользования жильем, то есть может проживать в квартире, регистрироваться в ней, сдавать ее в аренду. Однако жилье остается в собственности кооператива.

Далее член кооператива продолжает вносить членские взносы, для погашения оставшейся стоимости жилья. После полной выплаты стоимости жилья, оно переходит из собственности кооператива в собственность члена кооператива.

Что можно назвать жилым помещением?

Жилыми помещениями по законодательству Российской Федерации называются:

* жилые дома и коттеджи, приспособленные для постоянного проживания;

* специализированные дома и помещения;

* отдельные квартиры и иные жилые помещения, зарегистрированные в этом качестве в государственных органах.

Что такое пай в ЖНК?

Пай — это доля участия, денежный или материальный индивидуальный взнос в коллективную собственность.

Что такое паевой взнос?

Денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные формой участия члена кооператива в деятельности кооператива. В состав паевого взноса могут включаться доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности и распределенные между членами кооператива пропорционально их паям.

Почему сумма паевых взносов члена кооператива превышает стоимость приобретенной для него квартиры?

Это происходит потому, что паевые взносы помимо погашения стоимости квартиры должны компенсировать затраты кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

Паевой взнос члена кооператива должен обеспечивать также погашение связанных с приобретением или строительством жилого помещения затрат кооператива на страхование жилого помещения, его ремонт, содержание, оплату коммунальных услуг, на обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение или строительство жилого помещения. Сюда же включаются затраты на уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей.

Что такое резервный фонд кооператива

Резервный фонд кооператива — это фонд, средства которого используются для обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков кооператива.

Чем различаются вступительный членский взнос, членский взнос и дополнительный взнос?

Вступительный членский взнос — это денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием новых членов.

Членский взнос — это денежные средства, периодически вносимые членом кооператива, на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности, за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

Дополнительный взнос — это денежные средства, вносимые членом кооператива для покрытия убытков кооператива.

Что такое действительная стоимость пая в ЖНК?

Действительная стоимость пая — это часть стоимости чистых активов кооператива, пропорциональная размеру пая.

Отвечает ли кооператив по своим обязательствам в случае убыточности, и каковы риски пайщиков в таком случае?

В случае убыточности или претензий со стороны кредиторов кооператив отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, в состав которого входят квартиры, паи по которым не выплачены полностью. В этом — один из главных рисков пайщиков в системе жилищных кооперативов. Обратите внимание: этот риск отсутствует при ипотечном кредитовании, при котором квартира переходит в собственность заемщика сразу после оплаты ее полной стоимости банком, то есть до полного погашения кредита со стороны заемщика.

Может ли стать членом кооператива несовершеннолетний?

К сожалению, нет — в соответствии с действующим законодательством, членом кооператива может быть гражданин, достигший совершеннолетия, то есть возраста 18 лет.

На основании чего меня могут принять в члены жилищно-накопительного кооператива?

Прием граждан в члены кооперативов осуществляется на основании паспорта и заявления в письменной форме в порядке, установленном действующим законодательством и уставом кооператива.

В какой форме кооператив должен вести учет своих членов?

Кооператив обязан вести реестр членов кооператива, в котором должны содержаться следующие сведения:

— фамилия, имя, отчество члена кооператива;

— паспортные данные или данные иного удостоверяющего личность члена кооператива документа;

— почтовый адрес, номера телефонов, адрес электронной почты члена кооператива;

— форма участия в деятельности кооператива;

— иные предусмотренные уставом кооператива сведения.

Существуют ли ограничения по количеству членов жилищно-накопительного кооператива?

Существуют. В соответствии с действующим законодательством, число членов кооператива не может быть менее чем пятьдесят человек и более чем пять тысяч человек.

С какого момента человек становится членом жилищно-накопительного кооператива?

Членство в кооперативе возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц, со дня внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса.

Основанием для внесения сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц — ЕГРЮЛ — является решение органа кооператива, уполномоченного уставом подавать такие заявления.

Каким документом подтверждается факт внесения сведений о пайщике в системе государственной регистрации?

Разумеется, федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственной регистрации юридических лиц, в течение одного рабочего дня после дня внесения сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц выдает кооперативу документ, подтверждающий факт внесения соответствующих сведений в единый государственный реестр юридических лиц. Форма и содержание такого документа установлены действующим законодательством.

А может ли сам пайщик получить документ, подтверждающий факт внесения сведений о нем, как новом члене кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц?

Да, кооператив по требованию любого пайщика обязан выдать копию этого документа, заверенную печатью кооператива и подписью уполномоченного должностного лица кооператива.

Когда мне нужно вносить вступительный членский взнос и первый платеж в счет паевого взноса — до или после внесения сведений обо мне, как новом члене кооператива в единый государственный реестр юридических лиц?

После. Внесение гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса осуществляется после внесения сведений о нем в единый государственный реестр юридических лиц.

В течении какого срока, после внесения сведений обо мне, как новом члене кооператива в единый государственный реестр юридических лиц, я должен оплатить вступительный членский взнос и первый платеж в счет паевого взноса?

В течении трех месяцев со дня внесения сведений о Вас, как о новом члене кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц.

Что будет, если я не оплачу вступительный членский взнос и первый платеж в счет паевого взноса в течении трех месяцев?

В этом случае исполнительный орган кооператива обязан направить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственной регистрации юридических лиц, заявление об аннулировании сведений о вас, как гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в едином государственном реестре юридических лиц.

Данное заявление направляется единоличным исполнительным органом кооператива в течение трех рабочих дней после окончания трехмесячного срока. Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственной регистрации юридических лиц, сообщает об аннулировании соответствующих сведений в едином государственном реестре юридических лиц кооперативу и Вам, как подавшему заявление о приеме в члены кооператива гражданину, в течение одного рабочего дня после дня аннулирования таких сведений.

Чем я рискую, если кооператив обанкротится?

Каждый член кооператива несет риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений. То есть на стадии накопления пайщик рискует потерять все свои жилищные сбережения. Дополнительно к этому пайщик, которому кооператив помог в приобретении жилья после накопления определенного процента его стоимости,  рискует остаться без квартиры.

Несу ли я какую-либо ответственность перед своим кооперативом?

Да, все члены кооператива несут ответственность перед кооперативом за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов.

Имеет ли право кооператив оштрафовать пайщика, если он уплачивает взносы с нарушением установленных сроков?

Размер неустойки за нарушение обязательств по внесению этих взносов определяется уставом кооператива и не может превышать одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки внесения взносов.

Неустойка за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов начисляется со дня, следующего за днем, установленным для внесения взносов, по день внесения этих взносов членами кооператива, если иной порядок начисления неустойки не установлен уставом кооператива.

Что такое ставка рефинансирования?

Ставка рефинансирования — это процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования.

Ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитного регулирования, с помощью которого центральный банк воздействует на ставки межбанковского рынка, а также на ставки по кредитам и депозитам, которые предоставляют кредитные организации юридическим и физическим лицам.

Какими правами  обладает член кооператива?

Член кооператива имеет право участвовать в управлении кооперативом и быть избранным в его органы, пользоваться всеми услугами кооператива и выбирать для себя выбирать форму участия в его деятельности. Кооператив не может без согласия пайщика приобретать или строить жилое помещение, предназначенное для него. Пайщик также имеет право пользоваться льготами, предусмотренными для членов кооператива, и участвовать в распределении доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности. Член кооператива может распоряжаться своими паенакоплениями в следующих формах:  передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу, которому кооперативом не может быть отказано в приеме в члены кооператива, завещать пай, получить при прекращении членства в кооперативе действительную стоимость пая.

Может ли пайщик предъявлять к кооперативу претензии относительно качества предоставленной квартиры?

Да, член кооператива вправе предъявлять требования к кооперативу, касающиеся качества жилого помещения, передаваемого в пользование и после внесения паевого взноса в полном размере — в собственность, а также качества выполняемых работ и оказываемых за счет паевых и иных взносов услуг. Это требование подлежит исполнению кооперативом в порядке, установленном уставом кооператива.

Какие обязательства накладывает на меня членство в жилищно-накопительном кооперативе?

Член жилищно-накопительного кооператива обязан соблюдать устав кооператива, выполнять решения, принятые органами кооператива в пределах их компетенции, исполнять обязанности и нести ответственность, предусмотренную действующим кооперативом и уставом кооператива.

Безусловно, пайщик обязан своевременно вносить паевые и иные взносы в порядке, предусмотренном уставом кооператива и решениями, принятыми правлением кооператива в пределах его компетенции.

Каким образом пайщик может выйти из жилищно-накопительного кооператива?

Из ЖНК пайщик может выйти по собственному желанию, и тогда кооператив обязан вернуть ему действительную стоимость пая. Пайщик также может передать свой пай другому лицу.

Может ли кооператив исключить пайщика из состава своих членов?

Кооператив может исключить пайщика из состава своих членов в соответствии с положениями Устава и иных локальных нормативных актов кооператива.

Каким образом будет определяться наследник по паю умершего члена кооператива, если наследство перешло к нескольким наследникам?

В случае, если пай умершего члена кооператива перешел к нескольким наследникам, наследник, который имеет право быть принятым в члены кооператива, определяется соглашением между наследниками или решением суда. В случае, если ни один из наследников не воспользовался правом быть принятым в члены кооператива, кооператив выплачивает наследникам причитающиеся им в соответствии с наследственными долями доли действительной стоимости пая в порядке и в сроки, которые установлены действующим законодательством и уставом кооператива.

Наследник, не ставший членом кооператива, имеет право на получение от наследника, ставшего членом кооператива, соразмерной своей наследственной доле компенсации доли действительной стоимости пая, в том числе выплаты соответствующей денежной суммы. Срок выплаты компенсации определяется соглашением между наследниками или при отсутствии такого соглашения судом, но не может превышать один год со дня открытия наследства.

Могу ли я получить на руки действительную стоимость своего пая в случае, если меня исключат из кооператива или это возможно только в случае добровольного выхода?

Выбывший член кооператива вправе получить действительную стоимость пая в обоих случаях в порядке и в сроки, которые предусмотрены действующим законодательством и уставом кооператива.

С какого момента прекращается членство в кооперативе?

Членство в кооперативе прекращается со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц. Основанием для внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц является решение уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, а в случае исключения члена кооператива из кооператива или обращения взыскания на пай члена кооператива — решение или определение суда.

Могут ли меня исключить из кооператива в судебном порядке?

Да, члена кооператива могут исключить в судебном порядке из кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива в случае неоднократного неисполнения обязанностей, установленных действующим законодательством и уставом кооператива, либо невозможности осуществления кооперативом своей деятельности или существенного затруднения ее осуществления в результате  действий (бездействия) члена кооператива, а также из-за систематического нарушения порядка внесения паевого и иных взносов.

Что признается систематическим нарушением порядка внесения паевого и других взносов?

Под систематическим нарушением порядка внесения паевого и иных взносов признается нарушение сроков внесения взносов или их недоплата более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка или размер каждой недоплаты незначительны, либо однократная просрочка внесения паевого и иных взносов в течение более чем три месяца.

Какой орган управления кооперативом имеет право принимать решение об исключении члена кооператива?

Если в кооперативе число членов превышает двести человек, уставом кооператива может быть предусмотрено, что решение об исключении члена кооператива из кооператива на основании неоднократного неисполнения его обязанностей, может приниматься правлением кооператива. Если в кооперативе число членов не превышает 200 человек, тогда решение об  исключении принимает общее собрание пайщиков.

В кооперативе много определяет Устав. Какие нормы он должен содержать в обязательном порядке?

Устав кооператива  помимо наименования и места его нахождения, предмета и цели деятельности должен предусматривать порядок приема в члены кооператива и прекращения членства в кооперативе, в том числе порядок исключения члена кооператива из кооператива; порядок определения размера, состав и порядок внесения паевых и иных взносов; ответственность членов кооператива за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов, а также порядок выплаты члену кооператива действительной стоимости пая при прекращении членства в кооперативе.

Как и в любом другом уставе здесь должны быть зафиксированы права и обязанности членов кооператива; права и обязанности кооператива перед своими членами; структура и компетенция органов кооператива, порядок их создания, порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов.

Важный раздел устава кооператива должен быть посвящен финансам и имуществу организации — каков порядок формирования и использования имущества кооператива, его фондов? В уставе должен быть пописан порядок покрытия членами кооператива понесенных кооперативом убытков; порядок предоставления органами кооператива информации членам кооператива и ответственность за ее непредоставление; порядок проведения очередных и внеочередных внешних проверок финансовой деятельности кооператива.

Этот главный документ кооператива должен также содержать сведения о филиалах и представительствах кооператива; о порядке реорганизации и ликвидации кооператива; иные положения, предусмотренные действующим законодательством.

Может ли ЖНК переоформиться в другую организационно-правовую форму, например, некоммерческое партнерство?

Жилищный накопительный кооператив может быть преобразован только в жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или в товарищество собственников жилья.

Жилищный накопительный кооператив может быть преобразован в юридическое лицо иной организационно-правовой формы только в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Добровольная реорганизация кооператива осуществляется в соответствии с решением общего собрания членов кооператива.

Принудительная реорганизация осуществляется в случае, если число членов кооператива превысит пять тысяч человек. В этом случае кооператив подлежит принудительной реорганизации в судебном порядке в форме разделения или выделения по требованию федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственной регистрации юридических лиц, или федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков. Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, приостанавливает деятельность кооператива по привлечению денежных средств новых членов кооператива и использованию этих средств в период проведения принудительной реорганизации.

Перейдут ли к вновь образованному кооперативу права и обязанности перед своими членами от старого кооператива?

Да, при реорганизации кооператива его права и обязанности переходят к правопреемнику такого кооператива в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом кооператива, которые должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного кооператива в отношении всех его кредиторов и должников. Если разделительный баланс кооператива не дает возможность определить его правопреемника, вновь возникшие юридические лица несут солидарную ответственность по всем обязательствам реорганизованного кооператива перед его кредиторами.

Передаточный акт или разделительный баланс кооператива утверждается общим собранием членов кооператива и представляется вместе с учредительными документами для государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или внесения изменений в устав кооператива.

Уведомит ли меня кооператив о реорганизации или же мне придется самостоятельно отслеживать все изменения?

Кооператив обязан информировать своих членов обо всех существенных изменениях в своей деятельности. В законе на этот счет приводятся конкретные сроки. Не позднее чем через тридцать дней со дня принятия решения о реорганизации кооператива в форме разделения, выделения или преобразования, а при реорганизации кооператива в форме слияния или присоединения не позднее чем через тридцать дней со дня принятия решения об этом последним из кооперативов, участвующих в слиянии или присоединении, кооператив обязан уведомить в письменной форме об этом кредиторов кооператива и опубликовать печати, сообщение о принятом решении. При этом кредиторы кооператива в течение тридцати дней со дня направления им уведомлений или со дня опубликования сообщения о принятом решении вправе потребовать в письменной форме досрочного прекращения или исполнения соответствующих обязательств кооператива и возмещения им убытков.

С какого момента кооператив может считаться реорганизованным?

Кооператив считается реорганизованным со дня государственной регистрации вновь возникшего кооператива, за исключением случаев реорганизации кооператива в форме присоединения. При реорганизации кооператива в форме присоединения к нему другого кооператива первый из них считается реорганизованным со дня внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного кооператива.

Государственная регистрация созданных в результате реорганизации кооперативов и внесение в единый государственный реестр юридических лиц записей о прекращении деятельности реорганизованных кооперативов осуществляются только на основании представления доказательств уведомления кредиторов.

Может ли общее собрание членов кооператива принять решение о ликвидации кооператива, или же это возможно только в судебном порядке?

Может, органом кооператива, правомочным принимать решения о его добровольной ликвидации и о назначении ликвидационной комиссии, является общее собрание членов кооператива.

Чем занимается ликвидационная комиссия?

С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят все полномочия на управление делами кооператива. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого кооператива выступает в суде.

Кто может инициировать ликвидацию ЖНК в судебном порядке?

Это может сделать федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, то есть Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР России). Она вправе предъявить в суд требование о ликвидации кооператива в случае неоднократного или грубого нарушения положений настоящего Федерального закона, а также в иных предусмотренных действующим законодательством случаях.

Если кооператив собираются ликвидировать, может ли пайщик доплатить оставшуюся часть взноса за свою квартиру, чтобы не потерять ее?

Да, член кооператива, которому кооператив предоставил в пользование жилое помещение, до утверждения промежуточного ликвидационного баланса вправе внести оставшуюся часть своего паевого взноса, то есть выкупить квартиру у кооператива.

Каким образом кооперативом определяется размер долгов перед кредиторами?

В случае ликвидации кооператива проводится обязательная оценка имущества (движимого и недвижимого имущества, прав требования, долгов) ликвидируемого кооператива. Проведение данной оценки должно предшествовать утверждению промежуточного ликвидационного баланса.

Может ли пайщик ознакомиться с отчетом об оценке имущества при ликвидации кооператива?

Да, ликвидационная комиссия по требованию членов кооператива обязана предоставить им для ознакомления отчет об оценке имущества ликвидируемого кооператива.

Могут ли члены кооператива претендовать на деньги кооператива, оставшиеся при ликвидации после погашения долгов?

Да, конечно. Имущество кооператива, в том числе и денежные средства, оставшиеся после удовлетворения требований кредиторов, распределяется между членами кооператива пропорционально их паям.

Кому поручено вести Реестр ЖНК, легитимно действующих в России?

Ведение реестра жилищных накопительных кооперативов на основании сведений, предоставляемых федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление государственной регистрации юридических лиц, осуществляет Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков — Федеральная служба по финансовым рынкам — ФСФР России.

Какую информацию можно получить в Реестре кооперативов?

В реестре жилищных накопительных кооперативов ФСФР России содержатся следующие сведения:

-         полное и сокращенное наименование кооператива на русском языке;

-         место нахождения, а также адрес постоянно действующего исполнительного органа кооператива, по которому осуществляется связь с кооперативом;

-         сведения о членах кооператива;

-         фамилия, имя, отчество и должность лица, имеющего право без доверенности действовать от имени кооператива, а также паспортные данные такого лица или данные иного удостоверяющего его личность документа, идентификационный номер налогоплательщика;

-         сведения о филиалах и представительствах кооператива;

-         сведения о прекращении деятельности кооператива, в том числе о способе прекращения его деятельности;

-         сведения о лицах, являющихся единоличным исполнительным органом кооператива, членами правления кооператива и членами коллегиального исполнительного органа кооператива, а также сведения об отстранении таких лиц от занимаемых должностей с указанием причин отстранения.

Если на общем собрании членов кооператива избрано новое Правление, будут ли эти изменения отражены в Реестре ФСФР?

Разумеется, если эти изменения будут туда переданы. По закону, кооператив в срок не позднее чем через пять рабочих дней со дня принятия соответствующих решений представляет в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков, сведения о лицах, избранных или назначенных на должности единоличного исполнительного органа кооператива, членов правления кооператива или членов коллегиального исполнительного органа кооператива, а также сведения об отстранении таких лиц от занимаемых должностей с указанием причин отстранения.

К какой информации о деятельности кооператива его члены должны получать свободный доступ?

Помимо информации личного свойства (о размере паенакопления члена кооператива, об очередности и о планируемых сроках приобретения или строительства для него жилого помещения) кооператив обязан обеспечить свободный доступ к ознакомлению со следующей информацией: об установленных уставом кооператива или решениями общего собрания членов кооператива формах участия в деятельности кооператива, а также о заключениях саморегулируемой организации жилищных накопительных кооперативов об указанных формах участия в случае наличия таких заключений.

Любой пайщик вправе ознакомиться с порядком определения стоимости жилых помещений, приобретаемых или строящихся кооперативом. Ему должны быть доступны утвержденные общим собранием членов кооператива годовые отчеты кооператива за три последних финансовых года или, если кооператив осуществляет свою деятельность менее трех лет, за каждый финансовый год после его завершения.

Пайщик может запросить информацию о затратах кооператива на управление его деятельностью и ее ведение в течение последнего календарного года.

Безусловно, каждому пайщику должны быть доступны данные: о количестве членов кооператива, об общем размере паевого фонда кооператива и общем размере задолженности перед кооперативом членов кооператива, а также о затратах на обслуживание кредитов, возмещение убытков кредиторам кооператива, о совокупных выплатах лицам, состоящим с кооперативом в трудовых отношениях.

Какие документы, связанные с деятельностью кооператива, пайщик может запросить для ознакомления?

Перечень этих документов включает практически все документы, создаваемые в кооперативе. Первый блок таких документов связан с организационно-правовой сферой организации, к ней относятся устав кооператива, внесенные в устав кооператива и зарегистрированные в установленном порядке изменения и дополнения, документ о государственной регистрации кооператива; внутренние документы кооператива; положения о филиалах и представительствах кооператива; реестр членов кооператива.

Второй блок документов  связан с итогами финансово-хозяйственной деятельности, это — документы бухгалтерской отчетности кооператива; приходно-расходные сметы, сметы расходов на содержание кооператива и отчеты об их исполнении; аудиторское заключение о достоверности бухгалтерской отчетности кооператива по итогам финансового года; документы, подтверждающие права кооператива на имущество, отражаемое на его балансе, а также сведения о стоимости объектов недвижимости, находящихся в собственности кооператива.

Третий блок документов подтверждает легитимность системы управления в кооперативе, а именно: протоколы общих собраний членов кооператива, заседаний правления и ревизионной комиссии кооператива; документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов кооператива или копии таких доверенностей; заключения ревизионной комиссии кооператива; иные документы, предусмотренные действующим законодательством, уставом кооператива, внутренними документами кооператива, решениями общего собрания членов кооператива.

Какую информацию должен содержать годовой отчет кооператива?

Годовой отчет кооператива должен содержать:

-         информацию о кооперативе, в том числе его наименование, место нахождения, сведения о государственной регистрации кооператива, о филиалах и представительствах кооператива, номера контактных телефонов, номера факсов, адреса электронной почты, адрес специального сайта в информационно-телекоммуникационной сети общего пользования, на котором осуществляется раскрытие информации кооперативом;

-         сведения о лицах, входящих в состав органов кооператива, о реквизитах банковских счетов, об аудиторской организации кооператива, а при членстве кооператива в саморегулируемой организации жилищных накопительных кооперативов сведения о такой организации;

-         краткие сведения об объеме, о сроках, о порядке и об условиях осуществления кооперативом деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений;

-         основную информацию о финансово-экономическом состоянии кооператива за три последних финансовых года или, если кооператив осуществляет свою деятельность менее трех лет, за каждый финансовый год после его завершения, в том числе информацию о соблюдении кооперативом нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности;

-         годовую бухгалтерскую отчетность кооператива за три последних финансовых года или, если кооператив осуществляет свою деятельность менее трех лет, за каждый финансовый год после его завершения и иную финансовую информацию.

Годовой отчет кооператива должен быть утвержден общим собранием членов кооператива после предварительного утверждения такого отчета правлением кооператива. Годовой отчет кооператива подписывается лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа кооператива, главным бухгалтером, подтверждающими полноту и достоверность содержащейся в годовом отчете информации. Достоверность информации, содержащейся в годовом отчете кооператива, должна быть подтверждена также ревизионной комиссией кооператива.

Контролирует ли кто-нибудь годовую отчетность кооперативов?

Годовой отчет кооператива подлежит направлению в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков — ФСФР России не позднее чем через шесть месяцев со дня окончания года, за который представляется отчет.

Может ли человек, не являющийся членом кооператива, получить информацию о его деятельности?

Да, кооператив обязан обеспечить свободный доступ к ознакомлению с запрашиваемой информацией всем заинтересованным в этом лицам независимо от целей получения данной информации.

Из каких  средств кооператив вправе приобретать и строить жилые помещения?

На приобретение или строительство жилых помещений кооператив вправе использовать паевые и иные взносы членов кооператива, за исключением вступительных членских взносов и членских взносов; субсидии и субвенции; кредиты и займы, получаемые кооперативом; средства от реализации или использования жилых помещений, находящихся в собственности кооператива а также добровольные пожертвования и иные не запрещенные законом источники.

Каким образом определяется стоимость жилья, приобретаемого через кооператив?

Примерная стоимость приобретаемого или строящегося кооперативом для члена кооператива жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива. Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива.

Почему после строительства квартиры кооператив просит доплатить деньги?

После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованном с членом кооператива.

Нужно ли вносить вступительный взнос повторно при получении квартиры?

Нет, вступительные членские взносы вносятся членами кооператива единовременно при вступлении в члены кооператива. Членские взносы вносятся членами кооператива ежемесячно, если уставом кооператива не предусмотрен иной порядок внесения таких взносов.

Вернут ли мне вступительный и членские взносы, если я захочу выйти из кооператива?

Нет, вступительные и членские взносы не подлежат возврату при прекращении членства в кооперативе, если иное не предусмотрено уставом кооператива. Вам возместят только действительную стоимость вашего пая.

На что кооператив тратит паевой фонд?

Паевой фонд кооператива должен использоваться кооперативом на приобретение или строительство жилых помещений для членов кооператива.

Паевой фонд кооператива также может использоваться кооперативом для выплаты действительной стоимости пая выбывшим членам кооператива; исполнения обязательств кооператива перед третьими лицами, связанных с просрочкой внесения членами кооператива установленных паевых и иных взносов; покрытия понесенных кооперативом убытков в случае, если решение об этом принято общим собранием членов кооператива.

Для чего существуют распределение по формам участия в кооперативе? Что они устанавливают?

Формы участия в деятельности кооператива устанавливают:

-         минимальный и максимальный периоды внесения, а также минимальный размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива;

-         период внесения оставшейся части паевого взноса;

-         размеры и периодичность платежей в счет паевого взноса;

-         возможные условия привлечения заемных средств.

Устанавливаемые кооперативом формы участия в деятельности кооператива могут предусматривать и иные условия, например, условия индексирования периодических платежей в счет паевого взноса, условия начисления процентов на паенакопления, направляемые из паевого фонда кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилых помещений для других членов кооператива.

Выбранная членом кооператива форма участия в деятельности кооператива и требования к месту расположения и характеристикам жилого помещения указываются в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива на основании его заявления о приеме в члены кооператива или в принимаемом указанным органом на основании соответствующего заявления члена кооператива решении об изменении требований к жилому помещению. Выписки из указанных решений или их копии выдаются членам кооператива по их требованию в течение одного рабочего дня.

Кем устанавливаются формы участия в кооперативе?

Формы участия в деятельности кооператива утверждаются общим собранием членов кооператива. До утверждения общим собранием членов кооператива форм участия в деятельности кооператива такие формы должны быть утверждены правлением кооператива.

Решения общего собрания членов кооператива об утверждении форм участия в деятельности кооператива должны содержать заключения о возможном влиянии форм участия в деятельности кооператива на ее финансовую устойчивость.

Форма участия в деятельности кооператива не может устанавливаться индивидуально для одного члена кооператива, в то же время в рамках одного кооператива может быть разработано и утверждено несколько форм участия — на выбор пайщикам.

С какого момента после вступления в жилищный накопительный кооператив  у пайщика возникнет право на приобретение квартиры?

На этот вопрос ответ содержится в уставных документах каждого конкретного кооператива. Общее правило здесь таково: право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной формой участия в деятельности кооператива.

После внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной вами формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения предусмотренных такой формой участия сроков и периодичности внесения соответствующих платежей кооператив в порядке очередности обязан приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива или приобрести право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.

Каков порядок определения очередности на приобретение квартиры в ЖНК?

Порядок определения очередности приобретения кооперативом жилого помещения, приобретения права на строящееся жилое помещение или очередности строительства жилого помещения для члена кооператива устанавливается уставом кооператива или решениями общего собрания членов кооператива.

При установлении порядка определения очередности должны учитываться размер внесенного паенакопления и срок внесения части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, а также могут учитываться другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности кооператива. При равных условиях преимущество имеет член кооператива, который должен внести оставшуюся часть паевого взноса в более короткий срок, а при равенстве сроков — член кооператива, ранее вступивший в кооператив.

Когда кооператив должен передать  квартиру пайщику для проживания?

Передача жилого помещения, в пользование члену кооператива осуществляется непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Перед передачей жилого помещения вам в пользование может быть осуществлен ремонт жилого помещения или выполнены работы по повышению потребительских качеств такого помещения, если это предусмотрено выбранной вами формой участия в деятельности кооператива.

Передача жилого помещения в пользование члену кооператива, вселение в жилое помещение и пользование им осуществляются в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации в порядке, предусмотренном для членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, если иное на тот момент не будет предусмотрено действующим законодательством.

Кто принимает решение о передаче мне квартиры для проживания?

Решение о передаче жилого помещения в пользование члену кооператива принимается органом кооператива, определенным уставом кооператива. Выписка из такого решения или его копия выдается члену кооператива по его требованию в течение одного рабочего дня.

Когда квартира ЖНК может перейти в собственность члена кооператива?

Член кооператива, как и другие лица, имеющие право на пай, приобретают право собственности на жилое помещение после внесения в полном размере паевого взноса за жилое помещение, переданного кооперативом в пользование. Кооператив обязан передать такому пайщику жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.

В течении какого срока нужно освободить квартиру, если пайщик лишен членства в кооперативе?

При прекращении членства в кооперативе (за исключением случая внесения паевого взноса в полном размере), член кооператива, которому кооператив передал в пользование жилое помещение, а также проживающие совместно с ним лица утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны его освободить в течение двух месяцев со дня прекращения членства в кооперативе, а в случае ликвидации кооператива — со дня принятия решения о ликвидации кооператива.

В случае отказа освободить жилое помещение член кооператива и проживающие совместно с ним лица подлежат выселению по решению суда без предоставления другого жилого помещения в порядке, предусмотренном жилищным законодательством Российской Федерации для граждан, исключаемых из жилищных или жилищно-строительных кооперативов.

Каким образом определяется размер действительной стоимости пая для выбивших членов ЖНК?

Действительная стоимость пая выбывшего члена кооператива определяется на день окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе. При этом стоимость чистых активов кооператива определяется как разница между стоимостью активов кооператива и величиной задолженности кооператива.

В течении какого времени кооператив обязан выплатить действительную стоимость пая выбывшему члену кооператива?

Кооператив обязан выплатить выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам действительную стоимость пая в течение шести месяцев со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе, если иной срок не предусмотрен уставом кооператива. При этом предусмотренный уставом кооператива срок не может превышать два года со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе. В случае, если выбывшему члену кооператива было передано кооперативом в пользование жилое помещение, выплата действительной стоимости пая осуществляется после освобождения им и проживающими совместно с ним лицами указанного жилого помещения.

Почему сумма к выплате после исключения члена кооператива может быть ниже действительной стоимости пая?

Действительная стоимость пая, которая должна быть выплачена кооперативом выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам, может быть уменьшена на величину расходов кооператива, связанных с продажей жилого помещения, переданного в пользование выбывшему члену кооператива. Из действительной стоимости пая может быть также удержана сумма задолженности выбывшего члена кооператива по внесению членских и иных взносов, за исключением паевого взноса, а также неустойка за нарушение обязательств по внесению этих взносов.

Существуют ли какие-либо возможности взыскать с кооператива сумму за просрочку выплаты действительной стоимости пая?

Да, за нарушение кооперативом обязательств по выплате выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам действительной стоимости пая кооператив уплачивает выбывшему члену кооператива или другим имеющим право на пай лицам неустойку, размер которой определяется уставом кооператива и не может превышать одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки платежа.

В каких случаях выплата действительной стоимости пая может быть задержана?

Выплата действительной стоимости пая выбывшим членам кооператива или другим имеющим право на пай лицам приостанавливается на период приостановления ФСФР России деятельности ЖНК. Выплата действительной стоимости пая выбывшим членам кооператива или другим имеющим право на пай лицам прекращается также со дня принятия решения о ликвидации кооператива общим собранием членов кооператива либо принятия арбитражным судом решения о ликвидации кооператива или признании его банкротом.

Должно ли проводиться общее собрание членов кооператива регулярно?

Да, кооператив обязан проводить общее собрание членов кооператива ежегодно. Годовое общее собрание членов кооператива проводится в сроки, устанавливаемые уставом кооператива, но не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев после окончания очередного финансового года. На годовом общем собрании членов кооператива должны решаться вопросы об избрании правления кооператива, об утверждении годового отчета кооператива и о годовой бухгалтерской отчетности кооператива. Проводимые помимо годового общего собрания членов кооператива общие собрания членов кооператива являются внеочередными. При этом каждый член кооператива, вне зависимости от размера паенакопления и выбранной формы участия  в деятельности кооператива, имеет на общем собрании членов кооператива один голос.

Я не могу присутствовать на ежегодном общем собрании членов кооператива. Может ли член кооператива прислать для участия в общем собрании своего представителя?

Да, как член кооператива вправе участвовать в общем собрании членов кооператива как лично, так и через своего представителя. Один представитель может представлять не более двух членов в кооперативе с числом до пятисот человек и не более пяти членов кооператива в кооперативе, число членов которого составляет пятьсот человек и более. Представители членов кооператива должны предъявлять документы, подтверждающие их надлежащие полномочия. Доверенность, выданная представителю члена кооператива, должна содержать сведения о представляемом и представителе (имя, место жительства, паспортные данные или данные других документов, удостоверяющих их личность) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Какие полномочия относятся к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива?

К исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относятся:

-         утверждение устава кооператива, внесение изменений и дополнений в устав кооператива или утверждение устава кооператива в новой редакции;

-         утверждение внутренних документов кооператива, регулирующих деятельность органов кооператива;

-         утверждение положения о порядке формирования паевого фонда кооператива и его использования кооперативом;

-         принятие решения о реорганизации или ликвидации кооператива, а также назначение ликвидационной комиссии и утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

-         избрание и досрочное прекращение полномочий членов правления кооператива, членов ревизионной комиссии кооператива, а также рассмотрение отчетов об их деятельности;

-         избрание или назначение исполнительных органов кооператива, досрочное прекращение их полномочий, если уставом кооператива решение этих вопросов не отнесено к компетенции правления кооператива;

-         утверждение форм участия в деятельности кооператива;

-         определение максимальной стоимости жилого помещения, которое может быть приобретено или построено кооперативом;

-         утверждение предельных размеров расходования средств на обеспечение деятельности кооператива;

-         утверждение годового отчета кооператива и годовой бухгалтерской отчетности кооператива;

-         утверждение аудиторского заключения о достоверности бухгалтерской отчетности кооператива по итогам финансового года;

-         определение порядка формирования фондов кооператива, за исключением паевого фонда кооператива, и их использования, утверждение отчетов об использовании фондов кооператива;

-         утверждение приходно-расходных смет, сметы расходов на содержание кооператива и отчетов об их исполнении.

Общее собрание членов кооператива правомочно принимать для рассмотрения любой относящийся к деятельности кооператива вопрос и выносить решение по этому вопросу, если он внесен по инициативе правления кооператива, по требованию ревизионной комиссии кооператива, исполнительных органов кооператива или по требованию членов кооператива, составляющих не менее пяти процентов от общего числа членов кооператива.

Можно ли обжаловать в суде решения общего собрания членов кооператива?

Член кооператива вправе обжаловать в судебном порядке решение, принятое общим собранием членов кооператива с нарушением требований действующего законодательства и устава кооператива. Такое заявление может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда член кооператива узнал или должен был узнать о принятом общим собранием членов кооператива решении.

Может ли кооператив брать кредиты на приобретение жилья для своих членов?

Да, при недостатке средств на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива кооперативом могут привлекаться также заемные средства, размер которых не может превышать семьдесят процентов размера паевого взноса члена кооператива. При этом общая величина заемных средств, привлекаемых кооперативом, не должна превышать сорок процентов стоимости имущества кооператива.

Стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений не должна превышать двадцать процентов стоимости имущества кооператива.

Существуют ли какие-либо ограничения по совершению сделок ЖНК?

Да, кооператив без предварительного решения общего собрания членов кооператива не вправе совершать сделки по отчуждению находящихся в собственности кооператива жилых помещений, в том числе по обмену жилых помещений, переданных в пользование членам кооператива, другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества кооператива, а также сделки по сдаче жилых помещений внаем или в аренду либо в залог.

Кооператив также не вправе выдавать займы физическим или юридическим лицам, дарить жилые помещения, передавать жилые помещения в безвозмездное пользование выступать поручителем своих членов и третьих лиц, а также каким-либо иным способом обеспечивать исполнение обязательств указанными лицами, вносить свое имущество в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, паевой фонд производственных кооперативов и иным способом участвовать своим имуществом в формировании имущества юридических лиц, за исключением участия в формировании имущества саморегулируемых организаций жилищных накопительных кооперативов.

Жилое помещение, приобретаемое или строящееся кооперативом, может передаваться в залог только для обеспечения требований по обязательству о возврате кредита либо целевого займа на приобретение или строительство этого жилого помещения. При этом срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом указанного жилого помещения, не может превышать предусмотренный формой участия в деятельности кооператива срок исполнения членом кооператива обязательства о внесении паевого взноса в полном размере.

Кооператив не может принимать на себя обязательства, в том числе с отсрочкой или рассрочкой их исполнения, об уступке прав требований, полностью или частично прощать долг, совершать иные действия, которые могут привести к причинению убытков кооперативу или ухудшению финансовой устойчивости его деятельности.

При привлечении заемных средств, договор займа должен быть одобрен до его совершения правлением кооператива. Договор займа может быть одобрен правлением кооператива, если размер займа не превышает размер средств, которые кооператив вправе привлечь на приобретение или строительство жилого помещения.

Проводятся ли проверки деятельности кооперативов, и если проводятся то кем?

Оценка финансовой устойчивости деятельности кооперативов проводится Федеральной службой по финансовым рынкам или ее территориальными органами в соответствии с установленными нормативами оценки финансовой устойчивости деятельности кооператива.

Какие нормативные условия деятельности предусмотрены для ЖНК?

К жилищным накопительным кооперативам предъявляются жесткие требования. По нормативам ФСФР России жилищные накопительные кооперативы обязаны соблюдать следующие нормативы:

-         норматив текущей обеспеченности обязательств кооператива;

-         норматив общей обеспеченности обязательств кооператива;

-         норматив текущей сбалансированности деятельности кооператива;

-         норматив среднесрочной сбалансированности деятельности кооператива;

-         норматив максимальной задолженности членов кооператива;

-         норматив долговой нагрузки кооператива;

-         норматив задолженности членов кооператива;

-         другие установленные федеральными законами и нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации нормативы.

Кооператив не вправе осуществлять деятельность по привлечению новых членов, если он не соблюдает хотя бы один из указанных нормативов.
источник: /invest-prosvet.ru/

Иные жилищные темы 

Юридическая помощь

06.08.2012, 13995 просмотров.