Ожидание - удел дольщика?

По общему правилу дольщик имеет право на получение определенного объекта недвижимости (квартиры), то есть его требование носит неденежный характер. Однако оно может быть преобразовано в денежное. Для этого следует расторгнуть договор долевого участия и заявить требование о возврате уплаченных денег.
При наличии дела о банкротстве застройщика дольщику нужно выбрать осознанный путь защиты своего права. Например, требовать возврата уплаченной суммы (или не требовать, если дольщик решил отстаивать права иным способом), но не причиненных ему убытков, и уж тем более не явно в виде упущенной выгоды, которые в силу абз. 2 п. 3 ст. 12 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не учитываются на собрании кредиторов и удовлетворяются после удовлетворения требования кредиторов в сумме основного долга. Таким образом, дольщик, являющийся кредитором по неденежному обязательству и не способный доказать свое право собственности на что-либо (квартиру, долю и т. п.), при банкротстве застройщика должен стать «конкурсным кредитором» — преобразовать имеющееся у него обязательство (требование квартиры) в денежное (требование денег).
Надо отметить, что законодательство не содержит явных предпосылок осуществлять подобное преобразование, если не пойти по пути признания обязательств прекратившимися ввиду невозможности их исполнения (ст. 416 ГК РФ), поскольку конкурсное производство предполагает прекращение деятельности и его ликвидацию. Так, согласно п. 5 ст. 4 Закона № 127-ФЗ требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены и рассматриваются судом или арбитражным судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством. Данную норму следует толковать и использовать буквально, поскольку в ней не сказано, как удовлетворяются указанные требования. При этом нельзя оставить без внимания нормы ст. 121 и 142 Закона № 127-ФЗ, которые закрепляют, что расчеты (во внешнем управлении или в конкурсном производстве соответственно) с кредиторами производятся только на основании реестра — в рамках процедур банкротства. В связи с чем никакие аресты имущества или счетов должника и т. п. в порядке исполнительного производства вне рамок банкротства не допускаются. Аргументом для противоположного профессионального суждения или основанием для поиска альтернативного правового подхода к решению «проблем» дольщика, является закрепленное в абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона № 127-ФЗ право предъявления иска кредитором (в том числе и дольщиком) о признании права собственности вне дела о банкротстве, то есть с обычным применением процессуального законодательства, на чем базируется «раздвоение» правового подхода к описываемой проблеме.
Судебная практика, которая сегодня достаточно лояльна к дольщикам, показывает, что нередко граждане обращаются в суды с исками, предметы и основания которых различны. Например:

Оценим неденежное требование «о передаче дольщику причитающегося объекта недвижимости». С момента введения процедуры наблюдения в силу ст. 63 Закона № 127-ФЗ приостанавливается исполнение исполнительных документов по имущественным взысканиям. Но стоит согласиться, что и признанное судом право собственности за дольщиком тоже не может быть оставлено без внимания арбитражным управляющим и самим застройщиком.
В случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства в плане рассматриваемой ситуации ничего не меняется. Здание, в состав которого включается спорная строящаяся квартира, должно составлять собственность застройщика и включаться в конкурсную массу, если путем грамотного применения правовых механизмов не добиться исключения будущей собственности дольщика из конкурсной массы застройщика-банкрота.
При определении способа защиты возникает резонный вопрос практикующих юристов и дольщиков: как быть, если к моменту заявления требования в деле о банкротстве соответствующий договор не расторгнут, то обязательно ли наличие решения суда общей юрисдикции о расторжении договора долевого участия и взыскании в пользу дольщика денежных средств с застройщика? Суд, ведущий дело о банкротстве, может и должен при установлении требований кредиторов рассматривать все дополнительные требования, в том числе о расторжении договора, как «иные имущественные требования», указанные в абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона № 127-ФЗ. К тому же в определенных ситуациях с применением Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» такое расторжение договора можно реализовать путем одностороннего отказа со стороны дольщика.
Важно понимать, что в теории права с учетом разъяснений высших судебных инстанций страны до 2008 г. иски о признании права собственности дольщиков или кого бы то ни было иного на конкретные помещения (тем более на квартиру) в недостроенном доме, который принадлежит застройщику, уже находящемуся в процедуре банкротства (а иногда и еще хуже — при нерасторгнутом договоре строительного подряда), а также требования о признании права собственности на долю в не завершенном строительством объекте (при договорах об участии в долевом строительстве, зарегистрированных в Росреестре с применением Закона № 214-ФЗ) еще недавно не подлежали удовлетворению.
При выборе способа защиты необходимо также и установление верной юридической природы договора о долевом участии:

В случае завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию удовлетворение иска о признании права собственности на отдельное помещение может иметь место. Тогда, если суд установит, что застройщик, обязанный передать квартиру, лишь уклоняется от такой передачи, иск об обязании передать вещь (квартиру) и о признании за дольщиком права собственности на таковую может быть удовлетворен и при банкротстве застройщика (п. 1 ст. 126 Закона № 127-ФЗ).
С точки зрения интересов дольщиков вариант с вещно-правовым содержанием более привлекателен, поскольку присутствует право на исключение имущества из конкурсной массы застройщика, так как норма п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26.06.91 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действие которой распространяется на договоры, заключенные до принятия Закона № 214-ФЗ, предусматривает долевую собственность на такие объекты. Это положение неоднозначно трактуется практикующими юристами и судьями и является спорным.
Хотя Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.02.2014 подтверждает, что существует возможность признать «голое» право собственности на долю в объекте, не завершенном строительством, как право, оговоренное законодательством об инвестиционной деятельности. Доля в «незавершенке» может иметь смысл и правовое основание, но сам объект незавершенного строительства должен быть к этому моменту или одновременно с заявленным требованием установлен как существующий объект недвижимости (вещь) с точки зрения норм закона. Право останется «голым», пока весь объект не будет достроен и введен надлежащим образом в эксплуатацию. Только после этого доля в «незавершенке» трансформируется в индивидуально-определен¬ную вещь — квартиру.
Дело в том, что согласно главе 18 Гражданского кодекса РФ и ст. 15-16 Жилищного кодекса РФ квартира, на которую претендуют дольщики, это один из видов жилого помещения, понятие которого определено так: «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства». Теперь давайте представим, каким требованиям может отвечать недостроенный дом, и является ли он вообще жилым, и будет ли он таковым признан при вводе его в эксплуатацию. А без этого на момент вынесения решения суда ни одно помещение в теории права нельзя признать жилым!
Если же посмотреть внимательно на правовую конструкцию права дольщика при действии Закона № 214-ФЗ, наложив ее на ситуацию с банкротством застройщика, то такой дольщик должен считать себя защищенным, поскольку его требования обеспечены залогом по ст. 13 Закона № 214-ФЗ. А всегда ли образуется право залога или только если договор прошел регистрацию в регистрирующем органе? С залогом шансы получить вложенные деньги у кредитора (дольщика) в процедуре банкротства значительно возрастают, но данное право залога не очень вписывается в общую конструкцию по реализации заложенного имущества, не заточенную под процедуры банкротства.

Давайте разберемся, имеются ли какие-либо альтернативы процедуре банкротства застройщика.
Теоретически можно предположить попытку достраивания объекта (здания), включающего в себя помещения, на которые рассчитывают дольщики. Однако для этого должно найтись лицо, готовое вложить соответствующие инвестиции и приобрести объект с дольщиками. Даже если такое лицо найдется и оно будет экономически заинтересовано в подобном проекте, обязательно возникнет одна правовая проблема — появится «несогласный дольщик», который откажется рассматривать приобретателя как своего должника.
Другой способ: дольщики организуются в некоммерческое сообщество, которое будет готово за счет дополнительных взносов всех участников профинансировать окончание строительства. Но потребуется изъять недостроенное здание из конкурсной массы должника-застройщика и передать такому сообществу. Это может оказаться проблематичным. Кроме того, в отношениях «дольщик — застройщик» исключительно как обязательственно-правовых (Закон № 214-ФЗ) — прямо скажем, данный способ не вполне законный по отношению к другим кредиторам банкрота (банкам, поставщикам и т. п.). Да и такой вариант достаточно сомнителен с точки зрения идеальности. Сегодня дольщик — член ТСЖ дал согласие на участие в достройке дома, а завтра оказался не в состоянии потянуть дополнительные расходы на достройку. И что тогда? Примеры такого «тупикового» развития событий уже имеются в реальности и изложены в Интернете в форме «криков о помощи».
Можно сделать вывод, что реальной альтернативы банкротству застройщика пока нет.

Следует отдельно остановиться на вопросе, может ли по требованиям дольщиков исключаться на основании ст. 132 Закона № 127-ФЗ из конкурсной массы то имущество, для строительства которого они передавали денежные средства застройщику. Как и было отмечено выше, вещное право на строящийся объект может возникнуть у дольщика непосредственно в ходе строительства, только если заключен договор о совместной деятельности (простого товарищества) или инвестиционной деятельности. В остальных случаях дольщику принадлежит лишь обязательственное право потребовать передачи ему квартиры, а собственность на объект должна принадлежать застройщику. Это конструкция Закона № 214-ФЗ, закрепляющая многие свои положения. Например, то, что дольщику принадлежит лишь право залога в отношении объекта строительства и земельного участка (п. 1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ), что указывает на отсутствие у него в этот момент прав собственности. Или то, что собственность у дольщика возникает только после исполнения застройщиком своих обязательств (обязательств по передаче объекта не ранее сдачи дома в эксплуатацию).
Получается, теоретически (!) по договорам, основанным на Законе № 214-ФЗ, при наличии возбужденного дела о банкротстве, особенно на стадии конкурсного производства, дольщики не вправе требовать исполнения обязательств перед ними в натуре, а могут рассчитывать только на уплату им денег. При этом все имущество, составляющее конкурсную массу должника, в том числе недостроенные объекты, подлежит продаже с публичных торгов. Законодательство допускает не включать в конкурсную массу должника только то имущество, которое не принадлежит ему на праве собственности. Например, когда право собственности на данное имущество принадлежит его кредиторам. Если кто-то практическим путем через суд получает долю в «незавершенке», то неминуемо приходит к дальнейшей неопределенности и в большинстве случаев невозможности что-либо далее сделать без кардинальных изменений правовой ситуации вокруг такого объекта — достройки дома, объединения в ЖСК и т. п.
Необходимо учитывать также формальные юридические препятствия для того, чтобы исключать именно «квартиры» (как пишут нередко суды в своих актах) отдельных дольщиков (инвесторов) из конкурсной массы застройщика. Дело в том, что в теории права, как уже отмечалось выше, до момента сдачи дома в эксплуатацию соответствующие квартиры не существуют как объекты гражданских прав. Единственным (и единым) объектом недвижимости может признаваться только здание (будущий жилой дом) как объект незавершенного строительства. Этот объект ни в теории права, ни в законодательстве не рассматривается как «совокупность не завершенных строительством квартир».
Вроде бы давно известные в гражданском праве устоявшиеся мнения, подтвержденные правоприменительной практикой, при наложении на ситуацию с банкротством застройщика вызывают у практикующих юристов «перестраховочные» вопросы в надежде, что судебная практика поменяется «под натиском дольщиков» и социальной значимостью анализируемой ситуации. И с 2008 г. такая практика меняется.
К числу таковых относится прежде всего вопрос о выделе в натуре доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку признание права собственности на часть объекта недвижимости, не завершенного строительством, на будущий период невозможно, так как право собственности может быть признано лишь на индивидуально-определенную вещь. До ввода здания в эксплуатацию индивидуальные признаки отсутствуют. Теоретически возможна ситуация, при которой не завершенный строительством объект никогда не будет достроен и не будет введен в эксплуатацию (не исключая вероятность отнесения «незавершенки» к «самовольной постройке» с последующим сносом по ст. 222 ГК РФ). Тем не менее в последнее время суды передают в собственность дольщиков квартиры в недостроенном доме достаточно часто.
Вместе с тем включение требований граждан-дольщиков в третью очередь удовлетворения вполне может повлечь за собой серьезные потери для них. Уже сейчас имеются случаи, когда граждане-дольщики, являясь кредиторами третьей очереди, фактически не получают денег. Итак, выходит, что легального системного выхода из сложившейся коллизии нет, если в ближайшее время этот вопрос не будет урегулирован на федеральном уровне.
Представляется, что для решения данных проблем требования дольщиков должны быть отнесены не к третьей, а к более привилегированной очереди (и обеспечены более чем «залогом»). Следует отметить, что такие изменения уже подготовлены и внесены в Государственную Думу. Удел дольщиков — ожидание.

Автор статьи: Дмитрий Натариус

Судебная практика, Право, инвестиции, судебных, договор, право собственности, расторжение, Недвижимость, Суд, Законодательство, признание права собственности на квартиры, право собственности на квартиру, признание права собственности через суд, закон

Ожидание - удел дольщика?

Одним — деньги, другим — нечто

Стать конкурсным кредитором

Если не банкрот, то кто же?

Доля в «незавершенке»

Юридическая помощь