");obj.document.write("

");}

Оспаривание в суде зарегистрированного права на недвижимое имущество

ОСПАРИВАНИЕ В СУДЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАННОГО ПРАВА
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Проблема оспаривания зарегистрированного права на недвижимость является одной из основных проблем защиты прав предпринимателей во взаимоотношениях как с контрагентами, так и с государством. Понятие оспаривания зарегистрированного права было введено в оборот Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действует в редакции от 09.06.2003; далее - Закон о регистрации). В п. 1 ст. 2 Закона установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Данная норма породила множество вопросов в теории и на практике: во всех ли случаях наличия зарегистрированного права на недвижимость надо его оспаривать, каковы способы и порядок оспаривания зарегистрированного права, какие правовые последствия влечет такое оспаривание и др. Попробуем разобраться в этой проблеме подробнее.
Говоря о государственной регистрации как доказательстве существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, законодатель таким образом разделяет понятия "право" и "зарегистрированное право". Нормы Закона о регистрации применяются только к случаям, когда имеет место зарегистрированное право. Поскольку в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации речь идет о государственной регистрации права или сделки как юридическом акте признания и подтверждения государством прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, то, на мой взгляд, нормы Закона о регистрации надо применять к отношениям, возникшим с введением в действие части 1 ГК РФ (1 января 1995 г.), где было введено требование государственной регистрации (ст. 131 и др.). В частности, речь идет о норме, устанавливающей, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Выявлять правильные и целесообразные способы оспаривания зарегистрированного права надо, исходя из следующего: во-первых, какова правовая природа акта регистрации (отсюда будет ясно, может ли этот акт быть оспорен) и, во-вторых, каковы последствия оспаривания зарегистрированного права тем или иным способом. Говоря о возможных способах оспаривания зарегистрированного права, автор исходит из общих способов защиты права, установленных ГК и иными нормами законодательства. Так, традиционными способами оспаривания права как такового являются следующие: признание права, разрешение спора о праве путем применения последствий недействительности сделки, а также восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Данные способы напрямую используются предпринимателями для разрешения возникшего спора о праве (о принадлежности имущества) в отношении объекта недвижимости.
Между тем со вступлением в силу Закона о регистрации в практику был активно введен такой способ оспаривания зарегистрированного права, как признание недействительной (незаконной) регистрации (акта регистрации, записи в реестре, свидетельства о регистрации и т.д.). Применение данного способа защиты права вызывает множество вопросов и противоречивых мнений.
Так, некоторые ученые считают, что, говоря об оспаривании зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации), законодатель имел в виду необходимость оспаривания в судебном порядке права самого по себе, безотносительно к акту регистрации. Другие придерживаются мнения, согласно которому единственным способом оспаривания зарегистрированного права является оспаривание акта регистрации. Судебная практика по подобной категории споров пока не дает однозначного ответа на поставленный вопрос. В связи с этим рассмотрим подробнее использование такого способа защиты, как оспаривание акта государственной регистрации.
Акт государственной регистрации является актом государственного органа (в силу п. 5 ст. 9 Закона о регистрации "учреждение юстиции по регистрации прав - государственный орган..."). Оспаривание акта государственного органа возможно согласно нормам действующего законодательства путем признания недействительным такого акта (абз. 5 ст. 12, ст. 13 ГК; п. 2 ст. 29, глава 24 АПК РФ) или признания незаконным действия (бездействия) или решения государственного органа, его должностного лица (глава 24 АПК). Для того чтобы установить возможность оспаривания акта регистрации в том или ином порядке, надо выявить правовую природу этого акта.
Понятие ненормативного правового акта государственного или иного органа на законодательном уровне отсутствует. Для уяснения этого понятия необходимо обратиться к общей теории права и к существующей судебной практике по этим вопросам.
Вообще, термин "акт" согласно общей теории права имеет два значения: 1) действия; 2) официальный документ, в котором выражаются и закрепляются результаты тех или иных действий.
Понятию нормативного акта (который устанавливает, изменяет или отменяет нормы права и ввиду этого отражает общеобязательное правило поведения, установленное и санкционированное государством) противостоит понятие индивидуального правового акта, или акта индивидуального применения, который норм права не устанавливает, не изменяет и не отменяет. Такой акт по природе своей является ненормативным, и его отличают определенные признаки. Индивидуальный акт, как и нормативный правовой акт, носит государственно-властный характер, так как издается государством (в лице его уполномоченных органов) и обеспечивается им. Такой акт должен: строго соответствовать нормативно-правовому акту, на основании которого он принимается; быть издан в пределах компетенции органа или должностного лица, принимающего этот акт; иметь определенные реквизиты, свойственные таким актам (наименование акта, время и место его принятия, наименование органа, издавшего данный акт, наличие соответствующих печатей и подписей и т.д.), то есть должен являться документом, выраженным в тексте и составленным в соответствии с требованиями юридической техники. Ненормативный характер акта выражается в том, что такой акт должен быть адресован конкретному лицу или группе лиц (в отличие от нормативного акта, адресованного неопределенному кругу лиц), рассчитан на однократное применение, а также должен порождать юридические последствия - выступать в качестве юридических фактов, служащих основанием для возникновения, изменения или прекращения конкретного правоотношения.
Таким образом, в индивидуальных юридических актах содержатся результаты действий по конкретным вопросам.
Понятие ненормативного (индивидуального) акта было дано в Постановлении Пленума ВС РФ N 5 от 27.04.1993 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел по заявлениям прокуроров о признании правовых актов противоречащими закону": индивидуальными (ненормативными) актами являются акты, устанавливающие, изменяющие, отменяющие права и обязанности конкретных лиц. Данное понятие подтверждает вышеизложенное теоретическое понятие индивидуального акта.
Наряду с этим надо сказать о том, что под ненормативным актом в теории права понимается не только соответствующее действие, но и бездействие, затрагивающее права и обязанности конкретных лиц и имеющее надлежащее правовое оформление (письменную форму с определенными реквизитами). О ненормативных актах госорганов в виде бездействия, встречающихся на рынке недвижимости, речь пойдет далее.
Государственная регистрация подпадает под все признаки ненормативного акта госоргана: является юридическим актом, совершаемым государственным органом (каковым является учреждение юстиции - п. 5 ст. 9 Закона о регистрации); действие учреждения юстиции имеет формальное выражение в виде документа установленной формы - свидетельства либо специальной регистрационной надписи (ст. 14 Закона о регистрации, Правила ведения Единого государственного реестра прав (далее - ЕГРП), утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219); адресован конкретному лицу либо группе лиц (правообладателям) и влечет правовые последствия для этих лиц (что касается всех других лиц, которых может затрагивать данный акт, - например, при осуществлении обладателем зарегистрированного права собственности своего права все другие лица не должны препятствовать ему в таком осуществлении, - то эти лица не могут считаться тем неопределенным кругом лиц, на который распространяется действие правовых норм; действие акта регистрации права собственности распространяется лишь на тех лиц, которые вступают в правоотношения с собственником). Юридическим последствием регистрации является возникновение, изменение или прекращение зарегистрированного права либо заключение, изменение или прекращение зарегистрированной сделки.
При таких условиях можно сделать вывод, что акт государственной регистрации подпадает под действие ряда общих норм, касающихся ненормативных актов государственных органов, в частности норм процессуального законодательства. Имеется в виду применение к актам государственной регистрации такого способа защиты права, как признание этого акта недействительным как ненормативного акта госоргана. Данный подход становится в ряде случаев просто необходим, так как сохранение акта регистрации до его оспаривания в судебном порядке именно как ненормативного акта служит сохранению принципов внесения и публичной веры, на которых строится система регистрации. Если рассматривать акт регистрации как вторичный элемент, не требующий самостоятельного изучения для его прекращения (для погашения записи в ЕГРП), то таким образом может быть потерян сам смысл существования этого акта.
В дополнение к изложенному можно сказать, что при непризнании акта регистрации в качестве ненормативного акта госоргана правообладатель вообще теряет возможность оспаривания такого акта в случаях, если не оспаривается право или материально-правовые основания акта регистрации, а имеется ошибка в самом акте регистрации. Гражданское, а также гражданско- и арбитражно-процессуальное законодательство допускают лишь те способы защиты права, которые непосредственно установлены законом (ст. 12 ГК РФ, в том числе абз. 13 ст. 12, п. п. 1 - 3 ст. 27 АПК РФ; ст. 22 ГПК РФ). Оспаривание акта регистрации, исходя из указанных способов защиты права, возможно путем оспаривания ненормативного правового акта либо решения или действия госоргана. Но оспаривание акта регистрации путем признания его незаконным исключительно как решения госоргана либо как действия госоргана не соответствует понятию и правовой сути акта регистрации.
Законодательство, вводя понятия ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия), не проводит четкой грани между данными понятиями. По сути любой ненормативный правовой акт является результатом решения и действия соответствующего органа. Например, учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество в лице его уполномоченного лица - государственного регистратора - принимает решение о регистрации права собственности предпринимателя на конкретный объект недвижимости, далее - вносит запись о праве в ЕГРП, т.е. совершает определенное действие, и затем выдает свидетельство о государственной регистрации права установленной формы, т.е. совершает ненормативный акт. Таким образом, акт государственной регистрации может складываться одновременно из трех элементов, каждый из которых может быть предметом самостоятельного оспаривания в суде. В то же время смысл такого оспаривания в действительности отсутствует, так как, если имеется намерение прекратить существующую запись о праве в ЕГРП, достаточно признать эту запись недействительной (признание же незаконным решения о регистрации или действия может не повлечь желаемые последствия). Незаконность какого-либо действия или решения не влечет автоматически недействительность акта, вынесенного на основании этого решения или действия. Если говорить о недействительности того или иного акта, то его недействительность означает фактически непризнание его существования вообще, как на будущее время, так и в прошлом. То есть такой акт является недействительным с момента его издания, его как бы не было (здесь можно применить по аналогии норму ст. 167 ГК РФ, устанавливающую общее последствие недействительности сделок: недействительная сделка не влечет юридических последствий - за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью - и недействительна с момента ее совершения).
Если же говорить о незаконности решения или действия, то последствием признания их незаконными будет являться их неприменение в будущем, с момента вступления в силу решения суда о признании их незаконными или с иного момента в соответствии с нормами законодательства. По общему правилу для признания недействительным ненормативного акта необходима совокупность двух обстоятельств: помимо незаконности акта, несоответствия акта закону или иным правовым актам, что по сути означает незаконность лежащего в основе этого акта решения или действия (бездействия), - еще и нарушение этим актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица (ст. 13 ГК РФ).
Правда, действующий АПК РФ предусмотрел возможность обращения в арбитражный суд за признанием незаконными решений и действий (бездействия), которые, по мнению обращающихся в суд лиц, не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы этих лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (глава 24 АПК). Между тем только для ненормативных актов предусмотрено такое правовое последствие их недействительности, как неприменение акта со дня принятия решения (п. 8 ст. 201 АПК РФ).
Для таких специфических актов, как акты регистрации прав на недвижимость, часто свойственно несовпадение их недействительности с незаконностью лежащих в их основе действий и решений. Так, например, вынося решение о регистрации и совершая действие по внесению в ЕГРП записи о регистрации, учреждение юстиции в лице регистратора прав действовало полностью в соответствии с законодательством, и на момент вынесения решения и совершения действия они не нарушали чьих-либо прав и законных интересов. Впоследствии материально-правовое основание регистрации - оспоримая сделка - признано недействительным в судебном порядке. Только с этого момента акт регистрации начинает не соответствовать законодательству и нарушать чьи-либо права и интересы, и только с этого момента можно такой акт признавать недействительным. В то же время решение и действие, лежащие в основе этого акта, остаются законными и не нарушающими права и интересы третьих лиц, поскольку решение и действие (бездействие) могут оцениваться только в момент их совершения, в то время как ненормативный акт подлежит оценке в течение всего периода его существования. Отсюда считаем правильным признавать недействительной государственную регистрацию как ненормативный акт госоргана, а не как незаконное решение или действие того же органа.
Несмотря на изложенное, действующая судебно-арбитражная практика пошла по иному пути. Так, по мнению судов, акт регистрации нельзя отнести к ненормативным актам госоргана, поэтому акт регистрации не может быть оспорен в порядке, предусмотренном для признания недействительными соответствующих актов.
Кроме того, судебная практика говорит и о невозможности признания незаконными действий учреждения юстиции по государственной регистрации права или сделки, выразившихся в совершении записи в ЕГРП и выдаче свидетельства либо совершении регистрационной надписи. Так, Постановлением по делу N КГ-А40/4030-03 от 01.07.2003 Федеральный арбитражный суд Московского округа прекратил производство по делу о признании незаконными действий Москомрегистрации по государственной регистрации права собственности ОАО ПЭК "ЭКОМ", отменив ранее вынесенные судебные акты арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, которыми были удовлетворены требования заявителя, на основании п. 1 части 1 ст. 150 АПК РФ (дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде). При этом суд указал, что рассмотрение заявленных требований не отнесено АПК или другим федеральным законом к подведомственности арбитражных судов; в соответствии со ст. 2 Закона о регистрации в судебном порядке могут быть обжалованы отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации; кроме того, в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право. Действия же Москомрегистрации по регистрации права собственности не содержат признаков, указанных в ст. 198 АПК РФ ("Право на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными").
По мнению автора, позиция судов является чересчур ограниченной и может привести в ряде случаев к невозможности защиты прав и интересов предпринимателей. Допущение возможности оспаривания акта регистрации (тем или иным способом) в определенных случаях просто необходимо, так как не всегда наличие акта регистрации свидетельствует о наличии спора о праве. Кроме того, убытки, понесенные предпринимателями в результате незаконных действий и решений учреждения юстиции, могут им быть возмещены только в случае, если незаконность таких действий будет доказана в суде и установлена вступившим в законную силу судебным актом. В противном случае это может повлечь полную безнаказанность государства в лице соответствующего учреждения юстиции, что недопустимо.
Оценивая необходимость оспаривания актов регистрации в связи с разрешением спора о праве (с оспариванием зарегистрированного права) - надо полагать, возможность такого оспаривания автором теперь обоснована, - стоит обратиться к принципам, на которых строится система государственной регистрации.
Согласно нормам Закона о регистрации (п. 1 ст. 2) зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, а по Основному закону РФ - Конституции лицо, как уже упоминалось, может быть лишено права собственности также только на основании решения суда. Таким образом, государство в лице учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость не вправе самовольно погасить в Едином государственном реестре запись о праве собственности (а также ином праве) лица на объект недвижимости. Это является основным принципом построения системы государственной регистрации - принцип достоверности (публичной веры), наряду со вторым основополагающим принципом - принципом внесения. Принцип достоверности означает действительность и юридическую силу записи в книге для всех третьих лиц, причем юридическая сила записи должна сохраняться до момента, пока эта запись не исправлена и не изменена, причем даже в случае, если эта запись не соответствует действительности.
Таким образом, с одной стороны, требование оспаривания акта регистрации в каждом случае оспаривания права является чересчур сложным для исполнения сторонами и влечет возникновение излишних судебных процессов, но с другой - непринятие во внимание акта регистрации, например, при оспаривании сделки может повлечь нежелательные последствия, так как при таком подходе будут не исследованы непосредственно основания для регистрации (каковыми может быть совокупность оснований, каждое из которых само по себе может служить основанием для регистрации) и иные факторы, связанные с данным актом регистрации.
Говоря об оспаривании зарегистрированного права в контексте п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, надо согласиться с позицией ряда авторов, согласно которой оспаривание зарегистрированного права означает именно разрешение вопроса о праве, а не оспаривание исключительно акта регистрации. Если рассматривать оспаривание акта регистрации (как ненормативного акта госоргана) в качестве варианта оспаривания зарегистрированного права, т.е. в качестве одного из способов такого оспаривания, наряду с признанием права, применением последствий недействительности сделки и иными способами, предусмотренными статьей 12 ГК, то такой подход может серьезно нарушить интересы обладателя оспариваемого зарегистрированного права по следующей причине. Спор о признании недействительным ненормативного акта госоргана относится к категории административных споров, рассматриваемых судами, а по таким спорам ответчиком должен выступать орган, издавший оспариваемый ненормативный акт (в нашем случае - соответствующее учреждение юстиции). Правообладатель зарегистрированного права, являясь третьим лицом в процессе, не обладает теми процессуальными правами на защиту, которые предоставлены законом ответчику, в то время как решение по делу касается непосредственно правообладателя. Привлечение же правообладателя в качестве соответчика в такого рода споре не отвечает общим принципам и нормам процессуального законодательства. Согласно данным нормам, а также доктрине процессуального права, ответчиком должно выступать лицо, которому может быть предъявлено данное исковое требование, т.е. которое совершило действия, приведшие к оспариваемому результату, и поэтому может отвечать за эти свои действия. Это подтверждается в том числе нормой пп. 4 п. 2 ст. 125 АПК РФ: в исковом заявлении должны быть указаны требования истца к ответчику, а при предъявлении иска к нескольким ответчикам - требования к каждому из них. Предъявление правообладателю требования о признании недействительным ненормативного акта госоргана представляется юридически неверным.
О подобных нарушениях прав обладателей недвижимости, когда зарегистрированное право оспаривается исключительно путем оспаривания акта регистрации с привлечением учреждения юстиции единственным ответчиком, говорит существующая сегодня судебная практика. Так, Федеральный арбитражный суд Московского округа возвращает подобные дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции с указанием необходимости привлечения в процесс ответчиком правообладателя и разрешения спора о праве. Между тем на порядок разрешения таких споров ФАС МО не указывает. Это приводит к тому, что правообладатель привлекается в качестве соответчика и вновь разрешается спор о недействительности акта регистрации как ненормативного акта госоргана.
Так, в Постановлении N 8619/01 от 20.03.2002 в связи с рассмотрением протеста по делу о признании недействительной записи в ЕГРП о регистрации права собственности Москвы, ответчиком по которому выступала Москомрегистрация, Президиум ВАС РФ указал следующее. "Настоящий иск разрешен как требование к государственному органу о признании недействительным его акта. Между тем в соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. По смыслу названной статьи Закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации. Поэтому такое требование не может быть разрешено без привлечения в качестве ответчика обладателя зарегистрированного права".
По мнению автора, надо согласиться с позицией судов, говорящей о необходимости разрешения спора о праве (когда таковой имеется) для оспаривания зарегистрированного права как спора, вытекающего из гражданских правоотношений (в противоположность спорам публичного характера, ответчиком по которым может выступать регистрирующий орган), с привлечением в качестве ответчика правообладателя зарегистрированного права.
Данная позиция отражается сегодня и в работах некоторых юристов. В частности, соглашаясь с мнением И.П. Пискова о том, что лицу, оспаривающему зарегистрированное за кем-либо право собственности, не требуется во всех случаях заявлять отдельное требование о признании недействительным акта государственной регистрации и что норма п. 1 ст. 2 Закона о регистрации очевидно указывает на необходимость оспаривать в судебном порядке право на недвижимость, но никак не акт регистрации , нельзя согласиться со сделанным на основе этого выводом следующего содержания. Ссылаясь на то, что согласно действующему законодательству регистрирующий орган, даже получив судебное решение, которым сделка с недвижимостью признана недействительной, не вправе внести в реестр соответствующие изменения (то есть погасить запись о регистрации), И.П. Писков указывает на право суда в решении (о признании права, о признании сделки недействительной, об истребовании вещи из чужого незаконного владения) "обязать регистрирующий орган произвести исправление записи и таким образом восстановить ранее существовавшее положение".
Во-первых, обязание регистрирующего органа совершить какие-либо действия допустимо лишь в случае, когда имеется нарушение со стороны этого органа, т.е. когда орган уклоняется или отказывается от совершения возложенных на него законом обязанностей. Это подтверждается нормами п. 5 ст. 131 ГК РФ, п. 5 ст. 2 и п. 2 ст. 7 Закона о регистрации. Во-вторых, обязание госоргана произвести какие-либо действия в рамках рассмотрения в суде спора, вытекающего из гражданских правоотношений, когда госорган не выступает ответчиком по делу и спор рассматривается в порядке, предусмотренном именно для производства по делам, возникающим из гражданских правоотношений (которое отличается от производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений), противоречит общим принципам и нормам процессуального законодательства и может нарушить права и интересы регистрирующего органа. На основании такого решения может быть возбуждено исполнительное производство, судебный пристав-исполнитель будет требовать принудительного исполнения решения, т.е. будет требовать проведения государственной регистрации, в то время как к этому моменту правообладатель мог еще даже не обратиться за регистрацией в учреждение юстиции, которое может не иметь каких-либо документов - помимо судебного решения, - необходимых для регистрации. Кроме того, разрешение вопроса о регистрации таким образом, как указывает И.П. Писков, в рамках установленного ст. 12 ГК способа защиты гражданских прав в виде восстановления положения, существовавшего до нарушения права, неприемлемо, на наш взгляд, по следующей причине. Действительно, как указывает И.П. Писков, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, является решением о присуждении (в отличие от решений о признании), которое содержит в себе предписание сделать что-либо. Между тем если обратиться непосредственно к способу защиты, указанному в абз. 3 ст. 12 ГК, то данный способ звучит следующим образом: "Восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения". Если применять грамматическое толкование данной нормы, то надо принимать в целом указанный способ как единый способ защиты права, т.е. восстановление положения, существовавшего до нарушения права, является неотъемлемой частью пресечения действий, нарушающих или создающих угрозы его нарушения. Отсюда следует вывод, что данный способ защиты права связан именно с имеющимся нарушением права или угрозой его нарушения, и ответчиком по такому иску должен выступать нарушитель. При оспаривании же зарегистрированного права действия учреждения юстиции, совершившего регистрацию этого права, не являются нарушением права и не создают угрозу его нарушения. Отсюда данный способ защиты неприменим в качестве способа обязания учреждения юстиции совершить какие-либо действия по восстановлению нарушенного права, поскольку учреждение не нарушало это право.
Для разрешения данной проблемы предлагается предусмотреть в законодательстве возможность разрешения вопроса регистрации судом при принятии решений о применении последствий недействительности сделок, а также других решений, направленных на разрешение спора о принадлежности недвижимого имущества тем или иным лицам. Для этого целесообразно внести дополнение в ст. 167 ГК, в соответствии с которым при разрешении вопроса о возврате недвижимого имущества надо рассмотреть вопрос действительности регистрации. Кроме того, ГК надо дополнить нормой, указывающей на то, что во всех случаях разрешения споров о праве на недвижимость (о принадлежности недвижимого имущества) должен привлекаться регистрирующий орган и разрешаться вопрос действительности регистрации (если она совершена на основании ныне действующих норм ГК и Закона о регистрации, т.е., как уже говорилось, после 1 января 1995 г.). Соответствующие изменения надо внести и в процессуальное законодательство.
Учреждение юстиции в таком случае будет предоставлять информацию о зарегистрированном праве, а при наличии соответствующего судебного решения, в котором будет разрешен вопрос действительности регистрации, учреждение юстиции сможет вносить записи о прекращении несуществующего права, не проводя оценки содержания судебного решения с точки зрения его достаточности для погашения записи в ЕГРП (такая оценка не должна входить в круг полномочий учреждения юстиции, поскольку это противоречило бы основным функциям такого органа).
Сегодня же рассмотрение гражданско-правовых требований об оспаривании зарегистрированного права (путем оспаривания основания для регистрации, о признании права, о применении последствий недействительности сделки и т.д.) в совокупности с требованиями о признании недействительным акта регистрации как юридически неверно, так и практически неисполнимо. Во-первых, нельзя в одном процессе рассмотреть два вида спора - вытекающих из гражданских и из административных правоотношений. Во-вторых, исполнение такого решения будет затруднительно. Так, установив право в судебном порядке, правообладатель должен обратиться в учреждение юстиции за регистрацией, приложив необходимые документы, и регистрация будет производиться в общем порядке в сроки, установленные Законом о регистрации (п. 1 ст. 28 Закона). В то же время решение о признании недействительным акта регистрации как ненормативного акта госоргана подлежит немедленному исполнению в соответствии с п. 7 ст. 201 АПК РФ, если иное не установлено в решении суда. Таким образом, лицо, не в пользу которого разрешен спор, фактически будет лишено предоставленного ему законом права на обжалование судебного акта, поскольку смысл такого обжалования будет частично утерян - ведь в ЕГРП будет немедленно внесена запись о регистрации прекращения его права, что позволит недобросовестному лицу совершать в дальнейшем сделки с имуществом и т.д., когда возврат сторон в первоначальное положение (в случае отмены судебного акта) тоже может стать неосуществимым.
Таким образом, на сегодняшний день оспаривание зарегистрированного права путем разрешения спора, вытекающего из административных правоотношений, с привлечением в качестве ответчика учреждения юстиции практически невозможно. Лишь в исключительных случаях возможно использование предпринимателями такого способа защиты права, как оспаривание акта регистрации, как ненормативного акта госоргана, - в тех случаях, когда не требуется оспаривать само зарегистрированное право, т.е. когда акт регистрации был совершен ошибочно и запись о регистрации не отражает действительного положения вещей, но погасить ее как техническую ошибку недопустимо, так как это может затронуть права и интересы третьих лиц (п. 2 ст. 21 Закона о регистрации). Например, учреждение юстиции незаконно, без наличия оснований внесло в ЕГРП запись о прекращении права лица на имущество (что является актом регистрации исходя из понятия регистрации, приведенного в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). В таком случае акт регистрации будет оспариваться на основании нормы ст. 13 ГК РФ: ненормативный акт госоргана может быть оспорен в суде при наличии двух обязательных условий - несоответствия такого акта закону и иным правовым актам, а также нарушения этим ненормативным актом прав и законных интересов третьих лиц. Тогда признание незаконной и недействительной записи в ЕГРП (акта государственной регистрации), подтвержденное вступившим в законную силу решением суда, будет служить основанием для погашения (или восстановления) в ЕГРП этой записи. Между тем такие случаи очень редки и использовать подобный способ надо очень осторожно - скорее уже после того, когда право оспорено, с целью возложения ответственности за незаконную регистрацию на учреждение юстиции (при наличии его вины).
Подводя итог сказанному, можно сделать вывод, что проблема оспаривания зарегистрированного права должна разрешаться в рамках общих способов защиты права (с учетом того факта, что лицо вправе самостоятельно избирать тот способ защиты, который необходимо использовать в его случае), причем при наличии спора о праве способы защиты такого права должны избираться гражданско-правового характера (способы, позволяющие суду установить право лица на имущество, такие, как признание права, применение последствий недействительности сделки, присуждение к исполнению обязанности в натуре и т.п.). Речь идет о том, что при наличии подобного спора до его разрешения суд не вправе выносить решение о действительности/недействительности акта регистрации соответствующего права, поскольку это может серьезно затронуть права третьих лиц. В то же время признание акта регистрации недействительным (как ненормативного акта госоргана) - спор, вытекающий из публичных правоотношений, - может использоваться в тех случаях, когда спор о праве в отношении имущества отсутствует, но зарегистрированное право должно быть оспорено вследствие ошибок госоргана, произведшего регистрацию, и в других подобных случаях.
В дополнение надо сказать, что проблема защиты прав предпринимателей во взаимоотношениях с государством при оспаривании зарегистрированного права содержит в себе и такой аспект, как установление срока исковой давности при таком оспаривании. Если говорить о разрешении споров о праве как способе оспаривания зарегистрированного права, то здесь действуют общие сроки исковой давности (по оспариванию сделки, признанию права и т.д.) - применительно к конкретному случаю. Если же говорить о сроке оспаривания зарегистрированного права путем признания недействительным акта регистрации, то здесь возникает ряд вопросов.
Согласно общим нормам гражданского законодательства, устанавливающим сроки исковой давности по разного вида требованиям, на признание недействительным ненормативного акта госоргана распространяется общий срок исковой давности - 3 года, поскольку иное не установлено законом (ст. 196 и 197 ГК). Если государственную регистрацию относить к таковым, то срок признания недействительным акта регистрации - 3 года. Между тем возможны ситуации, когда, несмотря на то что зарегистрированное право было оспорено, через какое-то время правообладатель узнает, что запись о праве другого лица в ЕГРП не была погашена по той или иной причине. Как быть в том случае, если 3-летний срок исковой давности истек? В связи с открытостью сведений ЕГРП и наличием ранее судебного спора доказать, что лицо не знало и не могло знать о подобном нарушении его прав, будет довольно сложно (речь идет о возможности восстановления пропущенного срока исковой давности). В то же время такая ситуация возможна, поскольку законодательством четко не регламентирован порядок погашения записей в ЕГРП, в случае когда зарегистрированное право было оспорено. С одной стороны, подобный факт требует приведения в соответствие с судебным решением данных реестра, а с другой - согласно п. 1 ст. 28 Закона о регистрации права, установленные решением суда, подлежат регистрации в общем порядке (т.е. правообладатель должен в установленном законом порядке обратиться в учреждение юстиции за регистрацией своего права, установленного судебным решением, например о применении последствий недействительности сделки в виде возврата имущества продавцу). Такая ситуация может привести к тому, что лицо, фактически обладая правом собственности (что подтверждено судебным решением), не может надлежащим образом распорядиться своим правом, поскольку в ЕГРП содержится запись о праве собственности другого лица на это имущество (бывший собственник, право которого было оспорено, но запись в ЕГРП не погашена, незаконно совершил сделку с имуществом, что повлекло внесение в ЕГРП записи о праве собственности третьего лица на имущество). В данном случае настоящий собственник может предъявить негаторный иск лицу, зарегистрированному в качестве собственника, но таковым не являющемуся, либо учреждению юстиции о погашении записи в ЕГРП, и такие требования не будут подчиняться срокам исковой давности (ст. 208 и 304 ГК).
Кроме того, при необходимости оспаривать акт регистрации самостоятельным порядком (при наличии разрешенного спора о праве) целесообразно было бы с точки зрения применения сроков исковой давности рассматривать недействительность акта регистрации как последствие недействительности сделки (при условии внесения соответствующих изменений в законодательство, о чем говорилось ранее) - тогда будет действовать 10-летний срок исковой давности (п. 1 ст. 181 ГК).
Наряду с изложенным остается открытым вопрос, как относиться к установленному процессуальным законодательством сроку для признания недействительными ненормативных правовых актов и незаконными - решений и действий (бездействия) госорганов: заявление о таком признании может быть подано в соответствующий суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов (п. 4 ст. 198 АПК РФ, п. 1 ст. 256 ГПК РФ). Указанный срок существенно сужает возможность защиты прав предпринимателей перед госорганами (поскольку не только оспаривание акта регистрации, но и признание незаконными отказов, уклонения от регистрации и т.п. являются способами защиты нарушенных прав лиц от злоупотреблений со стороны учреждения юстиции). К примеру, если собственнику имущества отказано в регистрации незаконно, то обжалование отказа будет относиться к числу требований собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, на которые срок исковой давности не распространяется (ст. 208 и 304 ГК). Таким образом, можно сделать вывод о противоречии в указанных процессуальных нормах и нормах ГК, которое должно быть устранено в пользу субъектов прав, использующих защиту во взаимоотношениях с государством.
Необходимо также отметить начавшую на сегодняшний день преобладать в судах позицию, согласно которой п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, указывающий на оспаривание зарегистрированного права, вводит специальную категорию споров, подведомственных судам, в отличие от общих способов защиты прав, предусмотренных ГК и процессуальными кодексами. Так, статья 12 ГК РФ указывает на ряд способов защиты гражданских прав, оставляя этот перечень открытым (законом могут быть предусмотрены иные способы защиты). Также ГПК и АПК РФ указывают среди споров, отнесенных к подведомственности судов, иные споры, которые не перечислены в кодексах, но могут быть предусмотрены другими федеральными законами (п. 3 ст. 27 АПК РФ). Исходя из этого суды рассматривают споры о признании недействительным зарегистрированного права (собственности, оперативного управления и т.д.).
Среди общих способов защиты прав такой способ отсутствует, да и пункт 1 ст. 2 Закона о регистрации говорит о необходимости оспаривания зарегистрированного права в судебном порядке, на наш взгляд, не как о специальном способе защиты права. Более того, действующее законодательство не устанавливает последствий признания права недействительным в отличие от признания недействительной сделки, других способов установления права. По нашему мнению, при наличии прямо предусмотренных законом способов защиты гражданских прав - таких, как признание права, применение последствий недействительности сделки, и др., использование иных способов при разрешении гражданского спора о праве возможно лишь тогда, когда указанные способы неприменимы или исчерпаны. При этом все гражданско-правовые способы защиты права направлены на доказывание наличия у лица соответствующего права; предметом спора не может являться отсутствие права у другого лица, это лишь может служить доказательством по делу.
Таким образом, для оспаривания в суде зарегистрированного права на недвижимость необходимо предъявлять к правообладателю этого зарегистрированного права требования, направленные на разрешение возникшего спора о праве (т.е. о принадлежности объекта недвижимости одному из спорящих лиц, являющихся, например, стороной по сделке). Например, договор купли-продажи здания, на основании которого в Едином государственном реестре прав было зарегистрировано право собственности покупателя на здание, признан недействительным в судебном порядке. Возникает вопрос: как быть с записью в реестре о праве собственности покупателя? Должна ли эта запись быть аннулирована регистрирующим органом автоматически при вступлении решения в законную силу, либо необходимы какие-либо дополнительные действия для возврата имущества в собственность продавца? Данная проблема, а также ряд смежных проблем являются наиболее сложными и требуют четкой правовой регламентации для защиты прав добросовестных предпринимателей.
В ряде случаев, если вещное право на объект недвижимости возникло на основании ничтожной или оспоримой сделки, впоследствии признанной судом недействительной, может возникнуть ситуация, при которой запись о регистрации этого права, перешедшего по недействительной сделке, сохраняется.
Нормы ГК о недействительности сделок предусматривают ряд возможных последствий недействительности. Так, общим последствием недействительности сделки согласно п. 2 ст. 167 ГК является двусторонняя реституция, которая означает возврат каждой из сторон другой стороне всего полученного по сделке (а в случае невозможности возврата в натуре - возмещение его стоимости в денежной форме). Применительно к сделкам по отчуждению недвижимости (а также к сделкам, связанным с пользованием объектами недвижимости, и иным сделкам, влекущим возникновение обязательственно-правовых отношений между участниками на объект недвижимости) последствием их недействительности является соответственно возврат объекта недвижимости в натуре. Законодатель в данном случае не оговаривает, является ли возврат полученного по сделке в натуре одновременно возвратом сторон в ранее существовавшее правовое положение по отношению к возвращаемому имуществу, т.е., к примеру, означает ли возврат недвижимой вещи продавцу (как следствие недействительности сделки купли-продажи) поступление этой вещи снова в собственность продавца. Полагаю, что именно такое толкование надо применять к норме п. 2 ст. 167: реституция означает восстановление сторон в правах в отношении возвращаемого им имущества. В противном случае теряется смысл такого возврата имущества, так как фактическое обладание имуществом без наличия на него прав юридически вряд ли может быть кому-либо интересно. Отсюда для оспаривания зарегистрированного на основании недействительной сделки права в понимании п. 1 ст. 2 Закона о регистрации можно использовать такой способ, как признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности либо применение последствий недействительности ничтожной сделки (надо обратить внимание на то, что само по себе признание сделки недействительной - без применения последствий - не является самостоятельным способом защиты права в понимании ст. 12 ГК и не может являться способом оспаривания зарегистрированного права). Поэтому во всех случаях оспаривания зарегистрированного права подобным способом надо решать вопрос о последствиях недействительности сделки в судебном порядке; одного оспаривания сделки, на основании которой право было зарегистрировано, недостаточно даже в случае, если имущество фактически не передавалось сторонами.
Следуя изложенной логике, применение последствий недействительности сделки по отчуждению объекта недвижимости должно означать возврат объекта в собственность (или иное вещное право) отчуждателя. Но простой возврат в собственность такой вещи, как недвижимость, путем лишь ее фактической передачи юридически невозможен, так как вещные права на недвижимость подлежат регистрации, а запись в ЕГРП является единственным подтверждением существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). Таким образом, на сегодняшний день, если право приобретателя по недействительной сделке подлежало регистрации и было зарегистрировано в ЕГРП, оно автоматически не может прекращаться со вступлением в законную силу судебного решения, применившего последствия недействительности сделки путем присуждения имущества к возврату отчуждателю. Аннулирование регистрации согласно ст. 167 ГК следствием недействительности сделки не является, да и не может являться в таком виде, так как затрагивает права третьего лица - учреждения юстиции по регистрации, а возможно, и иных лиц (например, если уже была совершена следующая сделка с этим имуществом и т.п.). Поэтому необходимо выработать четкий механизм защиты прав предпринимателя, в случае если он выступал отчуждателем по недействительной сделке (когда речь идет о возникновении лишь обязательственных прав по сделке, предметом которой является недвижимость, то здесь ситуация проще: поскольку сделка была зарегистрирована в ЕГРП, то с признанием ее недействительной запись о сделке погашается путем проведения определенной процедуры).
Единый государственный реестр прав ведется на основании норм Закона о регистрации, а также Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства РФ. В ЕГРП вносятся записи в том числе о прекращении ранее зарегистрированных прав и сделок с недвижимостью (п. 2 ст. 12 Закона о регистрации). Порядок внесения записей в ЕГРП строго формализован, регистратор (должностное лицо, осуществляющее государственную регистрацию в ЕГРП) вправе вносить в ЕГРП только те записи и только в том порядке, как это предусмотрено законодательством (в частности, согласно п. 17 Правил ведения ЕГРП при прекращении права или ограничения погашается соответствующая запись ЕГРП). Основания для государственной регистрации прекращения прав на недвижимое имущество установлены пунктом 1 ст. 17 Закона о регистрации. Среди перечня указанных в данной норме документов - оснований для регистрации к рассматриваемой ситуации относятся вступившие в законную силу судебные решения. Такие решения должны устанавливать права в отношении недвижимого имущества, и только в этом случае они могут являться основанием для внесения записи о праве (его наличии, изменении, прекращении и т.д.) в ЕГРП.
Однако в ряде случаев для восстановления права в ЕГРП одного решения суда может быть недостаточно (например, если право на объект недвижимости уже зарегистрировано за третьим лицом, а последствия недействительности сделки в виде возврата объекта продавцу применены без учета данного фактора). В подобном случае исполнение решения путем погашения в ЕГРП записи о вещном праве покупателя и восстановления записи о праве продавца может серьезно нарушить права третьих лиц в отношении данного объекта. Поэтому решение вопроса применения последствий недействительности сделки в таких случаях невозможно без привлечения соответствующего лица, чьи права будут затрагиваться данным решением.
Изложенное позволяет сделать вывод о том, что при оспаривании зарегистрированного права суд должен принимать во внимание все имеющиеся обстоятельства, касающиеся в том числе государственной регистрации прав на данный объект недвижимости, и во всех случаях разрешать гражданско-правовой спор о праве (когда он возникает) способами, предусмотренными законодательством. Использование таких способов оспаривания зарегистрированного права, как признание недействительной регистрации, признание недействительным зарегистрированного права, и тому подобных способов оспаривания, связанных с разрешением споров, вытекающих из административных правоотношений (с привлечением ответчиком учреждения юстиции), до разрешения в суде спора о праве неприменимо.
Статья подготовлена при содействии Ильченко А.Л.

Иные жилищные темы 

Юридическая помощь

06.08.2012, 34954 просмотра.