Главная Статьи Строительство, инвестиции, ремонт. Ответственность застройщика при ненадлежащем исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве жилья




Ответственность застройщика при ненадлежащем исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве жилья

СтатьиСтроительство, инвестиции, ремонт.

ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА
ЗА НЕНАДЛЕЖАЩЕЕ ИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ
ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ

В течение длительного времени (с конца 80-х гг. прошлого века до начала настоящего) в нашей стране наблюдался спад строительства жилых помещений. Это было вызвано не только всеобщим экономическим кризисом, но и отсутствием рыночных механизмов, предполагающих самостоятельное участие граждан и коммерческих юридических лиц в решении жилищной проблемы.
Привлекательность рынка первичного жилья состоит в том, что у приобретателя квартиры в строящемся доме есть возможность по сравнительно (с ценами на аналогичное готовое жилье) невысоким ценам получить современное, комфортное помещение, максимально удовлетворяющее его потребностям (планировка, уровень отделки и т.п.). Вместе с тем имеют место обоснованные опасения, связанные с нарушениями прав инвесторов, неоправданным затягиванием возведения жилья, риском незавершения строительства или его существенного удорожания.
Инициаторы проектов по строительству и приобретению жилья, привлекая средства граждан и организаций, зачастую полностью перекладывают на них все специфические риски, связанные с реализацией подобных проектов. Граждане не способны контролировать и страховать негативные последствия их проявления. В этой связи их участие в такого рода проектах сопряжено с высокой вероятностью возникновения ущерба. В отличие от большинства стран российские застройщики и заказчики жилья сегодня практически не используют банковские кредиты для целей финансирования строительства, предпочитая использовать различные схемы привлечения денежных средств от граждан. Причины связаны не только с тем, что цена на кредиты банков довольно высока, но и с тем, что при обращении в банк застройщик или заказчик должны иметь хорошо проработанные и обоснованные документы: бизнес-план, проект, смету, исполнение которых банк в состоянии профессионально оценить, а затем и проконтролировать их выполнение. В случае если финансирование проекта ведется за счет средств граждан и организаций на основании договоров инвестирования или долевого участия, застройщики имеют большую степень свободы и меньшую ответственность за возможные отклонения. Граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, вынуждены вкладывать свои сбережения в зачастую рискованные проекты строительства жилья, по сути, авансируя застройщиков. Застройщики при этом получают дешевый ресурс, которым пользуются без надежной системы надзора и контроля.
Вступивший в законную силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон) частично урегулировал эти вопросы, однако в сложившейся социально-экономической ситуации меры ответственности, в нем предложенные, не соответствуют современным реалиям жизни и носят, скорее, декларативный характер, не позволяющий в полной мере возмещать ущерб пострадавшей стороне договора или контролировать деятельность застройщика.
Так, законодатель в п. 4 ст. 4 Закона указывает, что договор долевого участия в строительстве в обязательном порядке должен содержать условие о сроке договора.
Согласно ч. 1 ст. 190 ГК РФ «установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами». В соответствии с ч. 2 ст. 190 ГК РФ «срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить».
То есть срок передачи объекта долевого строительства может быть определен в договоре либо календарной датой, либо истечением периода времени.
При определении календарной даты передачи объекта стороны могут ориентироваться только на предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, который должен быть указан в проектной декларации (п. 8 ч. 1 ст. 21 Закона). Сторонам, определяя в договоре календарную дату передачи объекта долевого строительства, следует устанавливать ее в пределах двух месяцев от предполагаемой даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Очевидно, для застройщика более удобным и менее жестким будет определение срока передачи объекта долевого строительства посредством определения периода времени, в течение которого передача должна состояться. В своих интересах застройщики стремятся устанавливать срок передачи объекта посредством указания, что он передается в течение определенного периода времени, исчисляемого после наступления определенного события (например, в течение двух месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию).
В то же время при такой постановке вопроса, при недобросовестности застройщика, участники долевого строительства могут нести убытки от просрочки получения построенного помещения, возместить которые достаточно сложно. В ч. 2 ст. 6 Закона предусмотрена ответственность в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семьдесят пятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Во-первых, исходя из динамики повышения цен на строящееся жилье и действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ в 13% (согласно телеграмме ЦБ РФ от 11 июня 2004 г. N 1443-У), сумма неустойки не сможет полностью возместить ущерб участнику долевого строительства.
Во-вторых, при определении срока в виде периода времени, к тому же зависящего от условной даты, установить момент начала просрочки исполнения договора и соответственно взыскать неустойку вообще не представляется возможным.
Таким образом, Закон, представляя собой попытку установить надлежащее правовое регулирование отношений, связанных с долевым участием в строительстве, не предусматривает соответствующих мер защиты участников долевого строительства и нуждается в дальнейшем совершенствовании, по крайней мере, в части установления ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств. Статья подготовлена при содействии В.С. Николаева.

Строительство,  инвестиции,  ремонт 


Юридическая помощь

Бесплатная юридическая консультация осуществляется в разделе юрист онлайн, где на ваши вопросы ответят, юристы, адвокаты юридического центра.

07.08.2012, 6387 просмотров.


Публикации по теме
Незаконная перепланировка квартиры: санкции и ответственность собственника жилья
Как проверить квартиру на юридическую чистоту
Как правильно вести строительные работы в выходные дни: основные законодательные нормы
При покупке жилья у родственника имущественный вычет не предоставят
Документация для строительных работ
Ответственность за самовольную постройку
Времянка - как объект гражданских прав
Ожидание - удел дольщика?
Мошенничество в строительной сфере
Ответственность за самовольную постройку?



Горячая линия "Юридической помощи"
Как и когда платится госпошлина за регистрацию права собственности?
Исправительные работы: что нужно знать об этом виде наказания?
Беременная на испытательном сроке: можно ли ее уволить?
Как правильно составить заявление о приеме на работу?
Как происходит замена номеров авто? В каких ситуациях она необходима
 
 


 





Контакты
По вопросам сотрудничества и другим вопросам по работе сайта пишите на cleogroup[собака]yandex.ru


Юрист online
Договор дарения долей в квартире
судебная практика
Автотранспорт
регистрация по месту проживания
порча имущества
Соседские вещи в подъезде
"Условный номер" - почему?
сдать комнаты
сотовая связь
Порча имущества,хулиганство
причинение вреда здоровью
оформление квартиры в собственность
Электронная почта
Оформление собственности
Договор купли-продажи квартиры
Порча имущества
долевое участие
Имеют ли право дочери Томары на наледования части/доли квартиры своей родной Бабушки?
Проблемы коммуналки
Оформление дарственной

Снос домов
Маршала Жукова пр-т, д 39/2
Беломорская ул., д. 14, к. 2
Баженова ул, д 21 Б
Вернадского пр-т, д. 27, к. 4
Колхозная ул., д. 64а
Ленинградское ш., д. 8
Карамышевская наб., д. 28
Волгоградский пр-т, д 107, к 3
Центральный пр-т, корп. 339а
Люберецкий 1-й пр-д, д 9
Вернадского пр-т, д. 50
Колхозная ул., д. 73
Колхозная ул., д. 96
Изюмская ул, д 33
Озерная ул, д 34, к 1


Справочник
Законодательство
Публикации
Контакты | Услуги | Карта портала
Copyright © 2007- Юридический портал «dogovor-info.ru»
По вопросам сотрудничества и другим вопросам по работе сайта пишите на cleogroup[собака]yandex.ru